城市更新，新城控股的新跨越

　　2021年，“城市更新”被正式写入全国“十四五”规划和政府年度工作报告，意味着城市更新工作逐步成为各地优化城市结构、提升城市品质的重要抓手。新城控股（601155）前瞻这一未来趋势，积极响应国家号召，针对城市更新领域进行积极探索与孵化尝试，为城市与市民幸福生活贡献力量。

　　从常州汉江路街区更新，到唐山吾悦广场室外街场景化营造，再到泰州海陵公园场景式街区改造……随着一个又一个城市更新作品的落地，新城控股正赋予“城市运营商”更多含义——在实践中开辟了商业开发事业部城市更新中心这一专业端口，为全国更多兼具包容性和创新精神的城市，创造出更多有趣的生活场景。

　　今天，我们将从常州汉江路的设计规划、概念落地、运营迭代，多维视角展示这一城市更新的背后思考。

　　2021年，由新北区三井街道牵头、新城控股深度参与的汉江路城市更新改造正式完工，并于10月1日正式焕新开街。项目以现代人需求为出发点，对整个街区的公共空间、建筑形象及设备设施等进行全面升级，打造了一个集“国际化、年轻化、多元化”于一体的城市新地标。

　　如今，焕然一新的汉江路街区不仅成为常州新的“网红”打卡点，为城市活力和居民幸福生活积极赋能，更逐步成为全区乃至全市探索老旧街区改造的示范点，以及江苏城市新标杆。

　　汉江路街区是新城控股商业开发事业部城市更新中心在城市更新领域的重要代表作。

　　基于新城控股在城市建设领域的雄厚经验，城市更新中心紧跟中国城市化进程不断演变升级的步伐，协同集团在房地产开发、投资、商业运营管理、康养服务等领域的成果，发力城市更新，建立可研定位、规划设计、资源整合、开发建设、招商运营等全链条生态体系，帮助片区实现升级，提升项目社会价值，实现城市更新，为城市肌理建设和公众生活理想提供更多可能。

　　此次常州汉江路焕新升级，标志着新城控股在城市更新赛道成功迈出了标志性的一步，并初步展现了新城控股商业开发事业部城市更新中心的综合运作与协同实力，为集团在城市更新领域的探索夯实基础。项目整体以人的需求为出发点，关注城市的可持续发展，这正深度契合了城市更新导向与新城控股的战略要求。

　　汉江路街区位于常州恐龙园西侧，西起晋陵北路，东至澡港河桥，形成于上世纪90年代末，沿街商业兴起于2000年左右。伴随着常州高新区的建立和发展，汉江路周边吸引了一批海内外企业落户，一批居民小区也拔地而起，一条包含日料、韩餐、印度菜等多种特色餐饮的商业街在此形成。在20余年里，从阡陌纵横的城北郊野到高楼林立的摩登街市，是常州新北区改革与发展的缩影。

　　岁月变迁，汉江路街区外立面和景观形象老旧、基础设施配套较差、街区特色不够明显等问题日益突出，难以满足市民不断升级的消费生活需求。

　　为此，三井街道于2021年正式启动汉江路改造更新项目，通过EPC招标的形式，新城控股凭借发源于常州、深耕常州多年、具备强大资源整合能力等优势被最终选定，实施汉江路街区更新改造，为全区探索城市更新路径提供新思路。

　　汉江路项目升级改造过程中，着力于以引领情感和精神需求为核心，构建多场景下的优质空间服务。在规划中，新城控股通过运用文化交融的现代设计手法，于场所精神中探寻到关于空间的适应性语言，将汉江路街区整体划分为2条设计主线，包括一条明线和一条暗线。

　　其中，明线以列车旅行串联场景中的空间、构筑物、特色景点、灯光秀等，从西到东，跟随动线牵引，市民即可体验一场国际风情之旅。

　　暗线则指的是街区三大部分，汉江路以“风、韵、雅”作为空间和场景的精神内核，分别代表都市风情、生活韵味、雅致情调，既呼应其本身从都市的繁华喧闹到韵味生活气息，又相融于清雅安静的文化氛围，蕴含着民族自信，通过富有深度的表达，让不同的人看到不同的美。

　　在“风、韵、雅”的内核下，改造团队对街道景观详细分类，为店面量身定制个性化店招，形成视觉性和文化性的主题节点。

　　（主题街区的昼夜更替）

　　以“都市风情”中的江户家为例，作为汉江路乃至常州最早的日料品牌，改造后的江户家以江户风的穿孔幕墙营造出现代、雅致又向传统致敬的氛围，外立面采用4mm厚度的铝板，穿孔形成一个个折扇形状；同时整体裙裾位置略有外翻，别样雅致，也提供了通风的进口，幕墙与外墙之间的间隙有空气流动，利于夏季隔绝外界燥热。

　　另一方面，改造团队整合街区功能，取消街边停车位，打造智慧街道，解决道路原本拥堵、混乱的问题，不断推动城市空间结构优化和品质提升。

　　本次改造不仅焕新汉江路街区外部面貌，还解决了备受商户关注的油烟排放、雨污废水等“里子”问题。在项目改造启动前，三井街道便成立专项工作小组，与114家商铺逐户详细沟通，梳理诉求，以最受关注的燃气、通信、停车等基本功能为基础，将改造落到实处。

　　此外，据三井街道相关负责人介绍，“整条汉江路横贯三井街道东西走向，周边科创载体、研发平台、大型企业集聚，创新链、产业链、人才链有效集成，一条汉江路，就是街道以产促城，以城兴产，产、城、人融合发展的代表。”

　　为此，立足于区域整体规划，此次汉江路改造既保留“回忆”又不失“新意”，一方面结合历史底蕴、产业现状和区位特点，留存开放、青春、异域美食的时代记忆；另一方面注重业态升级、主题营造，聚焦“国际化、年轻化、多元化”的形象定位，以此让城市既留得住记忆，也看得到未来。

　　以业态升级为例，本次改造紧跟街区整体定位及当下的客户需求，积极推进业态及品牌的调改升级。在改造过程中，不符合业态定位的商家为19户，其中进行业态调整的有14户，调改占比达74%。

　　在内外部环境升级焕新之后，如何进行后续的维护管理，是汉江路街区的另一大重要课题。为更好地服务街区，三井街道专门成立汉江路社区，并建立“国际化”服务站，成立由街道、社区、志愿者组成的“三位一体”服务队，充分发挥党建引领作用，推动形成社区、街区、创新、创业多重合一的城市新空间。

　　“两大中式高塔、400平方米的大屏映入眼帘；喧闹繁华的西广场上，精彩的真人秀表演轮番上演；带着尚未平静的激动心情，穿越兼具现代与古典美的建筑大门，进入主街区；在火车头前拍照打卡、在小亭里或击鼓或闲坐、登上‘列车’开始一段国际风情之旅”……“换新颜”后的汉江路街区，正吸引着一批又一批慕名前来打卡的年轻人，成为“网红”新街区。

　　2021年国庆节，汉江路街区在7天中共接待客流约100万人次，创下人气新纪录。项目开街2个半月以来，无论是工作日还是周末亦或是节假日，客流相较于此前都实现了翻倍，日均客流更是突破万人以上。

　　“改造前，我们客群以老客户及线上引流客户为主，改造后人流量明显变大，自然客户增多，并且每家店都能展现自家特色，外摆区还可以根据自家需求进行展示和摆放，既好看又实用，能吸引不少年轻客群。”汉江路街区“若竹日本料理”店负责人李先生说道。

　　事实上，焕新后的汉江路直接带动了商户营业收入的增长。自汉江路改造后，街区部分商户日营业收入较改造前增长超1.5倍，最高增长达2.5倍。

　　常州汉江路的焕新重生，只是新城控股实践城市更新领域的一个缩影。今年3月，泰州海陵项目9万方公园场景街区入选“2022年江苏省服务业重点项目”，是四个省重点项目中唯一入选的商旅文特色街区项目。新城控股努力为创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境，这正与新城控股“让幸福变得简单”的企业使命不谋而合。

　　自2017年首入河南以来，新城控股在中原地区持续秉承“住宅+商业”双轮驱动、“地域深耕”的发展战略，相继在郑州、荥阳、巩义、许昌、南阳、安阳等地打造了优秀的住宅产品和商业综合体，传递幸福生活理念，致敬中原人文厚土。在稳健拓展商住开发疆域的同时，新城控股凭借优秀城市更新研究团队的先进理念和实践经验，期待与中原大地产生更多的焕新碰撞。

　　在城市化进程中，如何契合城市本身的文脉根源，与当地居民实现深层次对话，打造民族风情与国际风尚融合、传统审美与现代化城市功能兼具的城市更新场景，将会是“后城市化进程”更具挑战的领域。

　　此刻，在广袤的中原大地上，正潜藏着城市焕新的巨大生命力。对此，新城控股已蓄势待发。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：极度弱势行情中，投资者可暂时观望。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共37家主力机构，持仓量总计3707.07万股，占流通A股1.64%