开局首秀 金科股份凭什么“出圈”

　　有了动力，金科股份自然能够跑出“加速度”。

　　2020年，对金科而言，意义尤甚。

　　这一年，是金科跨越式大发展决胜2000亿销售目标的收官之年，又是全面贯彻落实“高质量”发展的开局之年。

　　兵书有言：一鼓作气、再而衰、三而竭。在开局之年，金科需要一份抢眼的业绩来凝聚力量、鼓舞士气、冲刺未来。

　　尽管疫情打乱了房地产行业的节奏，但是金科提交的成绩单却没有令人失望。上半年，公司业绩稳健增长，高质量发展成效凸显。其中，营业收入达到303.06亿元，同比增长16%；净利润42.59亿元，同比增长34%。

　　对于全年任务目标，金科股份（000656）管理层亦纷纷表态有信心完成。而这份自信来源于公司提前分析、研究之后的产品策略调整以及全国化布局。

　　金科股份董事长蒋思海在中期业绩会上指出，尽管区域之间市场恢复程度存在差距，但相信区域之间“一正一负”互相平衡之后，仍然能够实现整体均衡。

　　业绩“出圈”

　　“恭喜”，这是投资者在中期业绩会上对金科股份上半年成绩的肯定。

　　今年上半年，金科股份的强势表现的确令人眼前一亮。上半年，公司实现营业收入303亿元，同比增长16%，近三年复合增长率达42%；归母净利润36.15亿元，同比增长40%，近三年复合增长率达99%。

　　与此同时，公司的销售规模也在逆势增长。财报显示，公司报告期内实现签约销售额868亿元，同比增长6.63%；销售面积860万平方米，同比增长2.5%。在克而瑞全口径销售额排行榜中位列第16名，排名近年来稳步增长。

　　有了成绩，并不意味着企业可以停步不前。在中期业绩会上，针对投资者提出的“金科最需要进步的地方”这一问题时，蒋思海回复称，在房地产行业利润空间被严重压缩的情况下，金科股份想要实现高质量发展，需要将要素成本降下来，产品价格升上去。

　　今年上半年，金科股份销售均价首次突破万元。据了解，2018年上半年-2020年上半年，公司销售均价分别为8500元/平方米、9700元/平方米， 10093元/平方米，实现连年稳步攀升。

　　这缘于企业近年来对二、三线城市的投资加码。蒋思海在中期业绩会上表示，金科的投资策略是坚持二、三线为主，一、四线为辅，市场要进得去、留得住、并且还能够盈利。

　　据了解，金科股份上半年新增土地储备87宗，新增计容建筑面积1370万平方米，累计土地投资金额546亿元。按计容建筑面积计算，公司在二、三线城市新增土储占比超过85%。其中，二线城市新增土地储备占比77%，大幅增长33个百分点。

　　金科股份之所以能够实现业绩“出圈”，其实并不令人意外。因为尽管外界风云变幻，但管理层的前瞻眼光以及多年来的运筹帷幄总能为金科赢得足够的先发时间。

　　就像金科股份首席风险官兼财务中心总经理梁忠太所举案例，在很多企业因为疫情还没有在土地市场完全下手的情况下，金科及时抓住融资、抓住回款。在回款增加了100多亿元的情况下，土储也抓住了一些好的项目和机会。

　　财务稳固

　　成功往往就是属于有准备的人。

　　在销售、回款、土地齐头并进的时刻，金科股份的各项财务指标也并未落后。报告期内，公司实现销售回款846亿元，回款率高达97%；扣除合同负债后的资产负债率降至45.96%。

　　截至报告期末，公司货币资金余额超368亿元，现金短债比持续保持大于1；预收款项1394.2亿元，较2019年末增长21.6%，覆盖2019年全年营收2.1倍。

　　凭借稳健的财务指标，金科股份已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA。

　　此外，在上半年融创中国基本退出之后，金科新增战投方红星集团、阳光保险等。管理层称，他们高度认可公司的经营管理和发展战略，在业务上存在较强的协同性。资本的加入，无疑为金科的未来提供了更多可能性。

　　相较于常规财务问题，今年更引人重视的是几乎每家房企都面临的话题，即“三四五”新规。近日，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　对于踩红线问题，金科股份并不讳言。据金科股份分管财务资金的执行副总裁李华介绍，虽然金科股份扣除预收账款的资产负债率、净资产负债率出现踩红线问题，但对此，金科股份已有应对之策。

　　按照金科股份内部要求，一是加大销售回款、趋缓融资；二是要加大结转。李华表示，公司将争取在今年底将扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，净负债率争取在明年实现达标。

　　全面布局

　　如今，降负债已经箭在弦上。如何能够在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为各家房企的一大课题。

　　“即使有规模利润，但水平很差，也和我们现在提出的高质量发展是不吻合的。”梁忠太在业绩会上如此表示。

　　而金科股份应对的策略是实现全面发展，以“创新、效益、质量、精细、科技、共享”六大新发展理念为思想引领，全面提升经营质效。

　　在主业地产业务中，公司全国化布局目前已经逐见成效。在上半年的销售中，华东区域销售金额372亿元，占比43%；西南区域销售金额276亿元，占比32%；华中和华南分别占比10%和8%。

　　作为“四位一体”协同发展战略的重要组成，金科服务已筹划上市，集团未来将形成“A+H”的双上市平台，提振集团整体市值。据财报显示，2020年上半年，金科服务营业收入同比增长36%，净利润同比增长超80%。

　　此外，金科股份旗下科技产业目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏等13个省份共计17个城市，累计开发运营管理项目21个，管理面积超1000万平方米，打造了一大批标杆项目。

　　截至报告期末，金科产业已荣获权威机构授予的“中国产业园区运营商综合实力TOP10”、“中国产业园区运营商品牌价值TOP10”、“中国产业园区优秀企业服务商”等多项荣誉。

　　在中期业绩会上，梁忠太还提及了文商旅业务以及康养业务。他介绍称，目前作为公司短板的文商旅、康养板块，集团正在下功夫补齐。补齐以后，既可以加大自有IP的运营，还可以帮助企业降低勾地的要素成本，并增加企业在主要的一二线城市招拍挂拿地的竞争力。

　　“我们提出‘四位一体 ’协同发展思路后，认识清楚每个板块的潜力空间后，在投入的人力、物力、精力上，都会聚焦重点发力”。梁忠太相信，这些板块未来发展将越来越好。

　　正如金科股份今年中期业绩会的主题，把握新形势、激活新动能。新形势下，金科股份在发力主业的同时，正在加速激活“四位一体”其余板块的潜能。有了动力，金科股份自然能够跑出“加速度”。

金科股份股票行情：

● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。

● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共357家主力机构，持仓量总计25.04亿股，占流通A股47.73%