中南建设：长效经营的三大战略护城河

　　中报季收尾，仅从“成绩单”来看，2020年上半年，房企过得并不太好。

　　中报季收尾，仅从“成绩单”来看，2020年上半年，房企过得并不太好。受疫情影响，上半年，房企销售额整体下滑，业绩增速普遍降低。

　　不过，也有少数房企迎难而上、逆势前行，中南建设（000961）就是其中的代表之一。2020年上半年，中南建设两大主营业务房地产和建筑收入实现双增长。在此基础上，上半年中南建设实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%；归母净利润20.5亿元，同比增长56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%。

　　中期业绩会上，中南建设管理层强调，“业绩承诺使命必达”，中南建设对15%的销售增长目标充满信心。

　　提速周转，实现销售抢收

　　虽然2020年开年，疫情的到来将房地产行业打了个“措手不及”，但仅从中报成绩单来看，中南建设不仅将疫情的影响降到最小，还实现了业绩的高速增长。

　　2020年上半年，房地产开发业务贡献了中南建设总营收的64.71%，实现营业收入208.26亿元，同比增长35.07%。

　　中南建设房地产业绩的高增速，源自其高周转的发展模式。中南建设董事、副总经理陈昱含介绍，效率上，周转进一步提升，开盘时间从去年同期的7.2个月缩短至6.8 个月；此外，上半年竣工面积较去年同期增长超300%，为后续结利奠定了坚实基础。

　　2020年上半年，通过保开盘、谋供应、抢销售等多方面努力，中南建设房地产业务实现合同销售金额813.9亿元，同比增长0.2%。其中，第二季度发力明显，实现销售金额598亿元，同比增长18.9%。

　　按照中南建设的发展计划，第二季度发力，第三季度抢收。中南建设副总经理、财务负责人辛琦表示，抢收，抢的是供货，销售是顺势而为。陈昱含也表示，1-7 月公司完成了992亿元销售额，第三季度抢收，将争取实现1400―1500亿元左右销售额，并且对于实现全年目标有信心。

　　“中南建设是一家成长型房企，未来三年，中南仍将保持相对较高增速。”陈昱含表示，未来我们会结合不同阶段下政策和市场形势进行有效权衡，在保证经营安全和质量的前提下争取更高的增速，从逐年来看，这个增速大概在 10%-20%的区间内浮动。

　　土储优质，后方准备充沛

　　“兵马未动，粮草先行”，对房企来说，做好土储准备至关重要。2020年上半年，中南建设加大拿地力度，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈。

　　半年报显示，2020年上半年中南建设新增项目45个，新增土储建面688.5万平方米，大于609.1万平方米的销售面积。

　　此外，中南建设新增项目平均地价明显下降，从2019年末的约5200元/平方米下降至2020上半年的约4400元/平方米。拿地销售比仅为37%，为后续投资留出巨大空间。

　　截至上半年末，中南建设已进入全国109个城市，覆盖长三角、珠三角、京津冀以及中西部等中心城市，目前共拥有418个项目，总土储建面4411万平方米，土储资源优质充沛。

　　值得一提的是，中南建设在拿地上同样遵循高周转策略。据陈昱含介绍，中南建设已经从2015年前的长期大盘战略逐渐转向聚焦于10万平方米到15万平方米之间的短平快项目获取上。

　　中期业绩会上，陈昱含还表示，2020年上半年，600亿元权益投资额和1800亿元权益货值增量的年度目标已完成过半，后五个月要更有作为。总体上，公司会坚持逐月定投和季度均衡，也会伺机在四季度获取更多资源，把握可能的反周期机会并提升取地利润率。下半年公司仍然会积极拿地，为后续发展夯实基础。

　　投融一体，造血能力增强

　　进取的拿地策略背后，是中南建设通过不断提升融资端能力来建筑起的“护城河”。

　　融资渠道方面，企业的直接融资在不断多元化。上半年境内累计新发行各类债券53.58亿元，品种涵盖小公募、中票、尾款ABS、供应链ABS等，投资人结构持续优化；境外新发行2亿美元海外债，获5倍超额认购，票面利率较去年首次发行下降187.5BP。

　　陈昱含表示，除公司债等低成本融资工具外，我们也在大力推动各战区扩大合作、投融一体，通过股权融资、股债结合及扩大并表等手段，有效提升公司的权益杠杆规模。与此同时，根据管理层介绍，2020年上半年，中南建设的融资成本也有所下降。

　　近期，房企融资再度收紧的信号颇为显著。8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。对于房地产融资管理，将以“三条红线”为标准。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，进而实施差异化债务规模管理。

　　然而在新规出台前，中南建设早就进行了一系列降杠杆举措，并且收效明显。半年报显示，中南建设总负债率89.48%，相比2019年末下降1.29个百分点；合同负债（原预收账款）1247.5亿元，占公司全部负债的43.17%。剔除合同负债后的资产负债率50.85%，保持在行业低位。

　　此外，截至2020年6月末，公司有息负债（含报告期末应付利息）781.4亿元。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债为237亿元，占全部有息负债的30.33%，较2019年末的34.31%进一步下降了3.98个百分点，长短期结构更加均衡。

　　报告期末，公司在手现金余额281.5亿元，相比2019年末增加10.8%，现金短债比1.19倍，比2019年末增加13.3%，偿债保障度进一步提高。

　　“中南建设的信心源自何处？”似乎有了答案。一方面，高周转优势正在进一步巩固提升；另一方面，广积粮、谋发展。拿地力度的显著增强为企业未来销售、供货打下坚实基础；再加之，投融一体等融资能力的提升增强了核心造血能力。

　　有了这三大战略护城河的多保险加成，也难怪中南建设能够如此信心满满。

中南建设股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共325家主力机构，持仓量总计29.70亿股，占流通A股79.15%