京投发展：用TOD模式穿越周期

　　在竞争加剧、市场分化的房地产市场，有了领先一步的优势，也就意味着“活下来”、“活得好”的可能。

　　55.8%，这是京投发展今年上半年销售额完成率。

　　在疫情冲击之下，上半年销售额完成率过半的企业屈指可数。这样的成绩，是对京投发展（600683）深耕TOD模式领域十余年来最好的肯定。

　　正如京投发展相关负责人此前所说，TOD并不是一条好走的路，但它也给京投发展带来了一条能够穿越周期的路。

　　逆势而上，业绩猛增

　　随着疫情的缓解，房地产市场在二季度迎来快速复苏。但不可否认的是，疫情对房地产市场造成的冲击并没有完全恢复。

　　据国家统计局数据显示，2020年上半年商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，同比下降5.4%。

　　然而，危机往往能够考验出一个企业的抗风险能力。在这次“黑天鹅”事件中，京投发展凭借自身的运筹帷幄走出了一波上升曲线。8月27日，京投发展交出了2020年上半年一份满意的成绩单。

　　报告期内，京投发展实现营业收入总额 20.48亿元，同比增长74.3%；归属于上市公司股东净利润1.12亿元，同比增长25%；总资产469.7亿元，同比增长1.68%；基本每股收益0.14元/股，同比增长16.67%。

　　同期，京投发展实现签约销售额44.37亿元，同比增长85%。在2019年业绩会上，京投发展管理层表示，2020年京投发展计划销售额79.5亿元。若据此计算，公司上半年业绩完成率已达55.8%。

　　在提升业绩的同时，京投发展同样注重将债务结构逐步合理化。据了解，京投发展通过发行永续信托贷款及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本。

　　京投发展在财报总结中说道，目前公司各项目预售资金继续回笼，且整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。

　　TOD助力，优势明显

　　回顾京投发展的发展历程便可以发现，公司的成功并不是偶然，而是必然。

　　京投发展相关负责人曾在公开场合表示：虽然房地产行业处于低谷期，但是TOD模式却迎来了发展契机，风口已然到来。每年，都有很多企业宣布要进军TOD，而每年，也有很多企业在退出这个领域的竞争。“TOD领域是蓝海，但不是每一家企业都可以在其中畅游。”

　　轨道交通车辆基地开发有着自身的特点，物业体量巨大，基本都在50万平方米以上，物业类型也很多元。周期长、投入大、无法标准化……这基本上已经成为TOD模式身上自带的标签。

　　但对京投发展而言，这些问题正在逐渐被克服。作为北京市基础设施投资有限公司旗下房地产开发平台，京投发展本身自带“TOD基因”。

　　在技术层面，京投发展在北京已成功开发了西华府、公园悦府、琨御府三个典型的车辆基地上盖物业，并在减振降噪技术方面取得了专利认可，迄今为止振动噪音零投诉。

　　同时，依凭国企背景，京投发展可获得成本相对低廉且充裕的融资额度。

　　深耕轨道物业十余年后，京投发展开始从中受益。在土地获取成本逐渐走高、竞争加剧的今天，TOD模式能够助力企业补充优质的土地资源。

　　京投发展相关负责人在接受媒体专访时曾表示，通过TOD模式，可以将原来由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源，是土地集约利用的一种高效手段。

　　而由此产生的土地资源也将十分丰富。据统计，目前北京约有84个地铁站点可进行一体化设计，京津冀地区可推行一体化设计的站点数量则更为庞大。

　　对于TOD模式的优势，京投发展相关负责人曾表示，它规模很大，这会给企业带来的长期规模化经营的空间。与此同时，长期规模化是可以对冲周期的，不管是经济本身带来的周期还是政策本身带来的周期。

　　公司独特的先发优势以及TOD模式所带来的长期规模化运营空间，都为京投发展注入了新的增长动力。在这个市场频繁震荡的时期，企业正在试图以确定的增长穿越周期。

　　创新产品，智慧加身

　　深耕TOD行业十余年，京投发展已经对TOD项目成本控制、开发进度、品质管理、产品效果呈现等更加娴熟，在这一细分领域拥有绝对的竞争优势。

　　但在京投发展看来，深挖客户需求，以客户思维践行“TOD智慧生态圈”理念，是持续打造轨道物业开发核心竞争力的关键。

　　今年疫情导致人们居家时间拉长，房子的产品社区服务和场景营造短板也相继暴露，细微的瑕疵都会被放大。

　　在面对今年初突发疫情时，针对疫情期间的居住生活期望，京投发展进行了大量的定性与定量研究，开展客户调研工作，希望以客户的真实感受作为后期产品的设计方向和优化路径。对于客户在居住空间上的新要求和想法，京投发展已经迅速将研究成果实践到臻御府项目中，北连廊的设计、三个南向采光面的户型和完善的收纳体系，都获得了市场的良好反响。

　　据了解，臻御府上半年两次开盘，均赶上疫情爆发，项目通过创新线上营销方式，实现了逆势热销记录：首开300余套房源去化率高达90%以上，二期加推的100余套房源仅2天即售罄。

　　实际上，早在疫情之前，京投发展就已经意识到产品升级、更新迭代的重要性。早在2018年，京投发展便提出了全新开发理念――“TOD智慧生态圈”，打造更便利、更舒适、更智慧、更融合的产品。

　　自创新提出“TOD智慧生态圈”开发理念后，京投发展基于对城市、地铁和市民三方提供可持续性服务，不断进行理念进化，并将进化成果应用于实践，从而实现“TOD智慧生态圈”产品的升级迭代。

　　在京投发展植根的北京大本营，作为京投发展第四代TOD升级力作，岚山秉承“TOD智慧生态圈”开发理念，于地铁16号线首站打造30万平方米TOD一站式大西山绿色生态城市综合体。项目将建筑融于自然，形成“三区一体，三重一院”整体格局，并以灵活线路与多样种植打造生态绿化、健康休闲、邻里社交与家庭游乐四大生活场景。

　　同样在下半年亮相的无锡愉樾天成，则代表了京投发展“TOD智慧生态圈”5.0版本的实施落地。愉樾天成不仅是“TOD智慧生态圈”开发理念在无锡的首次应用，也是京投发展根植北京，茂盛全国进程中的重要一站。

　　因此，京投发展在无锡愉樾天成项目倾注了更多心血，以“生态、智慧、幸福“为主题，考虑五类客户和四个特殊人群的居住痛点，实现全龄全周期的幸福闭环，构建社区智慧运营体系，布局更多幸福场景，全方位提升城市人居的幸福效率。

　　在精细化发展逐渐成为趋势的当下，京投发展已经走在了时代最前沿。在竞争加剧、市场分化的房地产市场，有了领先一步的优势，也就意味着“活下来”、“活得好”的可能。

京投发展股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌趋势有所减缓。

● 长期趋势：迄今为止，共8家主力机构，持仓量总计3.18亿股，占流通A股42.99%