2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率；同时对符合条件的产品放宽了股债比及扩募限制。
投资范围包括商品房（大产权和小产权都行），商业用房（商场、酒店、写字楼）以及基建设施（基本上涵盖了除了房子以外的所有建筑物）。
换句话说，基本没落下什么，只要是建筑物都可以投。特别值得注意的是，考虑到很多基建设施和公租房的所有权人是地方，所以从某种角度说，指引给了地方解决困难的一条通路。
从债务配套融资来看，可以采用经营性物业贷，并购贷款，融资手段接近传统地产企业；总资产不得超过净资产的200%，换言之资产负债率限制在50%以下。
基金是结构化的，控股项目公司并持有不动产资产，与原始权益人实现风险隔离。持有者除QFLP（境外合格投资者）外均需穿透核查。
历史上地产股估值有多困难，相信多数地产投资者都深有体会。由于一系列项目之间资金挪用，收入成本利润互相分摊、收入跨期调整的问题，导致很多地产企业的财务报表都是一团乱，逼着大家使用ps估值法。今后基金估值将大大缩减估值的不透明程度。
另外，这种基金一般人还买不起，因为试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，从试点指引的引导性来看，还是希望真正的投资机构来参与不动产股权投资的。
至于“首轮”之后的二轮、三轮募资是否可以向下下沉呢，目前并不明确。
国家如此煞费苦心的要救房地产行业，这个态度已经非常明确了，就是房地产一定要稳，态度非常坚决与明确，这是我们举国体制的优势。
从这个角度上，这次房地产一定会在短期被稳定住的，这点就不用怀疑啦，我们一定相信国家要做成这件事情的，大概率短期是能企稳的。
房地产的证券化都在路上，这次启动不动产私募投资基金试点，其实也是一种注册制含义下的证券化，那么这个事会做成功吗？最终会如何？
会不会做成功，就看这件事情有没有利？
现在困难的房地产开发商美元债的利息年化超过12%，而我们现在3年期大额存单利息只有3.25%。
从这个角度上来讲，会有资金会被吸引，但问题来了，这个不动产投资基金并不想债基是必须要还的，除非房地产企业破产了。
不动产私募投资基金的本质上似债而实为股，通过发行存量不动产项目的私募投资基金，就是给存量不动产项目进行资产证券化。
在真实购买力不足的情形下，通过资产证券化，让市场上没有买房需求的投资者通过这个证券化给存量不动产项目进行风险化解，而解救开发商与银行。这类试点产品往往在初期是能让部分投资者赚钱的，毕竟要“吸引人气”。
邬传雁离职了。站在当下，邬传雁经历了从2019年开启的牛熊周期，从风险偏好极具上升到风偏快速下降的时期，从业绩上来看，是没有创造出超额收益的。
对基金经理谈何信仰，业绩曲线是衡量他们的唯一标准。
在最新的有知有行对姜诚的访谈中，有一段话这样表述，“我对人性没有信心。你指望一个陌生人对你很了解，对你很热爱，这不太现实。基民评价基金经理，第一需要很高的认知，第二需要很好的情绪控制力。绝大多数人，这两点都不具备。”
对于成长投资的基金经理，定期去更新组合的标的，应该是必不可少的。在2017年末到2018年初，他及时调整组合结构去适应未来的市场，带来了3年的业绩长牛。如今，他或许未对这个市场之后的可能变化，做出相应调整。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
