编者按：“三道红线”之下，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，根据所处档位控制有息负债规模增长，并思考如何稳健发展成为当前房企必做的功课之一。在此背景下，焦点财经特别策划《控档》，透视房企如何多管齐下降杠杆，本期关注中南建设（000961）。
“三道红线”不是坏事。限制负债增长规模对于头部房企来讲, 意味着未来每家的经营也会朝着更加稳定的发展，对行业的稳定也会有所助益。同时，也倒逼我们在“股+债”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力。”
如何在“三道红线”下降杠杆，中南建设CFO辛琦给出了自己的看法。
“不太幸运的是，可能香港公司里会在股权融资上面，他们的增发可能不太受限制，A股公司里可能挺难，短期也不会放开的。但在股权合作方面，房地产企业有很大的主动空间。”中南建设管理层表示。
“三道红线”中， 中南建设“踩中”的是净负债率和剔除预收款后的资产负债率。作为一家A股上市公司，中南建设在寻求自己的最优解。
9月20日，五矿国际信托有限公司宣布认购中南建设旗下太仓锦业房地产开发有限公司25%股权。交易完成，中南建设将获得1250万元股权转让费。
此外，中南建设主动剥离亏损业务。9月18日，中南建设发布关于出售南通中南谷股权的关联交易公告，拟以200万元向控股股东中南控股集团转让其持有的南通中南谷投资管理有限公司（下称“南通中南谷”）100%股权。
企查查显示，南通中南谷由中南建设在2015年12月创立，注册资本400万元，定位于为创业者打造综合性众创空间，希望逐步成为创业孵化基地，先后设立了海门中南谷信息科技有限公司、南京中南谷企业孵化基地有限公司4家下属公司。
从财务数据来看，南通中南谷处于亏损状态。2019年及2020年中期，营业利润分别亏损45.9万元，127.97万元；净利润分别为-48.31万元，-133.73万元。
中南建设表示，本次交易完成后，公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更好的回报。按照公司长期股权投资的账面价值计算，预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益。
其实，没有“三道红线”的约束，中南建设也正在朝着更加稳健的方向发展。近几年中南建设的净负债率一直在下降，从2017年的261.28%下降73个百分点至2020年上半年的188.28%。
过去几年，“地产+建筑”双轮驱动的中南建设销售规模实现穿越周期、跨越式增长。2017-2019年，中南建设房地产开发业务合同销售额分别为963.2亿、1466.1亿、1960.5亿，年复合增长率达57.48%。
如大多数房企一样，规模快速扩张的同时，中南建设的负债也在增加。在调控趋严，融资收紧的趋势下，降杠杆成为中南建设的必答题。对此，中南建设不断增强现金流及运营管控能力，向运营端要效益。
中南建设管理层认为，“公司起点低、净资产积累少，融资成本高，所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆，储备更多土地，更多获取土地升值的收益，而是选择坚持快速周转，提高运营效率，以更好的运营管理和回款管理。”
数据显示，2019年，中南建设的总资产周转率27.30%，高于A股上市地产公司总资产周转率算术平均水平23.27%；加权平均净资产收益率21.58%，高于A股上市地产公司净资产收益率平均水平13.28%，均高于行业平均水平。
与此同时，中南建设的有息负债增幅一直跑输合约销售额的增速，有息负债规模处于行业低位。“当有息负债增加没有那么快，净资产增加更快一些，所以总负债率在下降，不仅如此，净负债率也下降得更明显一些，”中南建设管理层表示。
截至2020年6月末，中南建设总资产为3229.03亿元，同比上升11%，净资产上升了16.8%，股东权益上升6%；总负债为2889.36亿元，下降1.29%，净资产负债率下降21.22个百分点。
得益于此，9月17日，穆迪将江苏中南建设集团股份有限公司的企业家族评级(CFR)从B2上调至B1。穆迪预计，未来12-18个月，中南建设经调整后的债务增长总额将保持不变，因为它将把每年的土地购买控制在每年房地产销售收入的40%以内。中南建设的信贷指标将继续走强。
在今年的中期业绩会上，中南建设董事兼副总经理陈昱含表示：“中南建设仍会推进融资方面的三大系统工程： 第一，扩大并表规模和扩展权益比例；第二，加快周转速度，为真正低成本的有息负债去腾挪空间；第三，努力提升评级，降低融资成本；第四，短期内通过项目股权和股债结合推动发展，中长期则有引入战投的计划驱动发展。”
● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。
● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。
● 长期趋势：迄今为止，共329家主力机构，持仓量总计29.72亿股，占流通A股79.19%
综合诊断：近期的平均成本为9.89元，股价在成本下方运行。多头行情中，上涨趋势有所减缓，可适量做高抛低吸。该股最近有重大利好消息，投资者可加强关注。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值较高。
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