投资要点：
事件：5月27日，上海四个部门联合发布了优化城市房地产市场稳定健康发展政策措施通知，提出调整优化住房购买政策，支持合理住房需求，优化住房信贷政策，支持“旧”，优化土地和住房供应九项政策措施。
进一步释放有效需求，稳定去库存预期。非上海居民购房所需缴纳的社会保障或个人所得税年限从“连续缴纳5年以上”调整为“连续缴纳3年以上”；调整离婚购房和赠与住房的相关政策口径；两个以上儿童家庭购买一套，上述措施有助于进一步释放购房需求，刺激市场交易，从而达到去库存的效果。截至5月27日，上海可售商品房6.88万套，外环外商品房库存5.83万套，占84.66%，外环外库存占80%以上，成交占80%以下。上海外环外库存去化仍面临压力。政策调整是继2024年1月底优化非上海单身购房限制后的又一重大调整，释放出更多购买力进入房地产市场。非上海单身人士的购房面积扩大到外环二手房，为外环二手房注入购买力，有助于增加外环二手房的流通性，开辟置换渠道，释放刚性需求，加快改善性需求置换。支持企业购买小型家庭二手住房（指2000年前竣工，建筑面积70平方米以下二手住房），无限购买，支持企业“团体购买”“老”，满足企业员工住房需求，帮助积极市场交易，加快“老”，达到稳定市场的效果。
降低首付比例，降低抵押贷款利率，提高公积金贷款额度，采取多种措施降低购房门槛和购房成本。央行5月17日宣布，对于贷款购买商品房的居民家庭，第一套商品房最低首付比例调整为不低于15%，第二套商品房最低首付比例调整为不低于25%。上海新政响应央行号召，将公积金贷款最低首付比例降至20%，增加公积金贷款额度。购买第一套住房的员工，个人/家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度分别调整为80万元/160万元，第一套商品房个人住房贷款利率下限调整为5年以上LPR45个基点，降低购房门槛，刺激有效需求。结合放松限购、降低抵押贷款利率等政策，有望鼓励购房者调整观望情绪，选择进入房地产市场的机会，有望推动市场热度逐步回归。
政策力度前所未有，限购调整、抵押利率、首付比例、企业团购等“多箭齐发”提振信心，市场热火有望回归。央行宣布“517”新政后，上海作为响应政策较早的一线城市，涉及限购、抵押利率、首付比例等方面。政策协调努力，预计效果优于“认房不认贷”、普通住宅标准认定等。短期内，商品房销售，特别是二手房销售面积有望改善，但短期内能否扭转二手房“以价换量”的局面仍需观察；中期，限购调整、降首付比例、降利率等政策有望刺激有效需求的进一步释放，激活市场交易量，逐步引导市场预期，减少买家的观望情绪。展望未来市场，上海房地产市场可能会继续分化和消化股票，特别是在消化“旧、破、小”库存后，打开替代链。改进群体预计将逐渐成为市场的支撑，改进产品预计将走出独立市场。德邦证券
(1)上海本土房地产企业和深耕上海的品牌开发商有望受益，如城市投资控股、中国企业、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、保利发展等；
(2)非沪单身购房面积扩大到外环二手房，二手房交易带动相关中介机构有望受益，如贝壳。-W，我爱我家等
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