观点地产网 8月24日下午，保利发展公布了2020年中期业绩。
据公告显示，保利发展上半年实现签约金额2245.36亿元，其中76%的业绩来自38个核心城市，其中珠三角、长三角签约销售均超过550亿元，销售占比分别提升至28%和25%。
单城贡献最大的是广州，销售金额超260亿元，此外佛山超150亿元。在此之后，杭州、南京、成都超100亿元，北京、上海、青岛、厦门等11城超50亿元。
2020年上半年保利发展实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%；归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%。
报告期内，保利发展的毛利率为35.72%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司实现投资收益21.06亿元，同比大幅增长139%；净利率同比小幅下降0.15个百分点至18.07%。
保利发展上半年累计实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%。累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据。报告期末，公司资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%。
截至报告期末，保利发展账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。
疫情下结转放缓
以上数据看起来似乎还不错，然而如果把统计单位拆分为季度甚至月度来看，保利发展上半年受到疫情影响的部分就会显露出来。
保利发展上半年累计销售金额为2245亿元，同比-11.1%。这是因为从4月开始，其单月销售金额增长才转为正数，4-6月单月销售金额分别为376、471、689亿元，同比分别为0.4%、12.4%、8.2%。6月新推去化率环比提升至53%，而此前的3-5月分别为46%、48%、47%。
就2020年前6月，保利的累计销售金额同比下降11.12%。
销售金额降低，这意味着保利发展来自销售的现金回笼也相对应会减少。不过，这种情况或许也不是保利发展独有，据德勤此前的一份关于疫情对中国房地产行业影响的调研数据显示，有约62%参与调研的房地产企业表示销售回款困难对其现金流产生压力。
结合保利发展此前公布的季报来看，今年一季度受疫情影响，公司营业总收入、营业利润以及归母净利润增速分别为 6%、8%、3%；二季度随着复工率和工人到岗率的提升，营业总收入、营业利润以及归母净利润增速不升反降，分别仅为 3%、-1%、1%。
不少专业机构认为，这说明保利发展上半年的结算进度低于预期。按半年计，保利发展上半年营业总收入、营业利润以及归母净利润同比增长 4%、2%、 2%。
另一方面，保利在2020年上半年的拿地速度却没有丝毫减慢。
拿地金额大涨
昨日公布的中报显示，保利发展上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。
拿地金额和面积相比，增幅多了近30%，这是因为保利发展上半年新获取的土地很多都位于一二线城市。
东方证券此前就有统计，44个新增项目中36个位于核心一二线城市，其中不乏北京、上海、杭州、广州、苏州等核心城市的优质地块。
事实上，保利发展上半年的拿地多集中在二线城市，具体而言，在其所拿的44块土地中，一线城市占比由2019年的19.4%略微降至19.2%，二线城市占比由41.7%上升至64.1%，三线城市由38.9%下降至16.7%。
投资城市能级的提升也带来了拿地均价的上升，其上半年新增土储的平均楼面地价为9480元/平方米，比2019年同期楼面价上涨了43.8%。
分析认为，保利发展如此积极调整土地布局城市，和2017年董事长宋广菊提出的未来三年要回到行业前三有直接关系。
2017年底的股东大会上，宋广菊明确提出，希望保利地产（600048）能回到行业前三。
提出此目标后，保利发展在多个方面展开了措施。比如推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，用激烈鼓舞员工干劲；资源整合方面，则先后完成对中航集团旗下地产项目收购，同时保利置业股权收购也有进展。布局方面，则一直在调整拿地区域，逐渐以一二线城市和重点城市圈为主。
在德勤的调研中，有约半数企业会选择调整，主要是压缩2020年的公司预算，不过超过75%的企业都表示并无缩减拿地预算的意向。但像保利发展这边，2020年上半年购地金额不降反升了五成的也属实少见。
销售放缓、拿地金额却大幅提升，一慢一快的直接结果是，保利发展2020年上半年的经营性现金流从去年同期的162.28亿元降至-252.44亿元，降幅为255.56%。
经营性现金流为负，对于保利发展来说并非首次。事实上，保利发展在过去很长一段时间现金都为负。比如，从2010年至2014年，保利发展的现金净额分别为-224亿元、-79亿元、30.9亿元、-97.5亿元、-104.58亿元。
但可以看出，今年上半年的现金流负值创下了新高纪录，而波动幅度则高达近400亿元。
重回前三的时间期限仅剩不足半年，资金方面还有这么大的筹措压力，保利发展的2020下半场或许需要沉着应对。
● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。
● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。
● 长期趋势：迄今为止，共318家主力机构，持仓量总计9.14亿股，占流通A股7.66%
综合诊断：近期的平均成本为16.62元，股价在成本下方运行。多头行情中，上涨趋势有所减缓，可适量做高抛低吸。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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