虎年开市以来，多只基础设施公募REITs持续大涨。2月8日，富国首创水务REIT涨幅达7.19%，红土盐田港（000088）REIT涨幅达6.17%。
为保护基金持有人的利益，2月9日，红土盐田港REIT、富国首创水务REIT两只产品停牌。
红土盐田港REIT公告表示，2月8日基金在二级市场的收盘价为4.127元，相较于发行价2.300元累计涨幅较大，二级市场溢价率也高达79.36%。
而另一只停牌的富国首创水务，它的溢价率最高，二级市场溢价率达到96.3%。
根据公募四季报披露显示，发现公募REITs普遍已经有较大涨幅，平均溢价率已经来到35.63%（真实溢价数据需要等年报出来以后用最新单位净值计算），但彼此之间涨幅差距很大。
以具体项目类别来划分，目前溢价率最高的是生态环保平均溢价率56.18%。平均溢价率最低的是高速公路只有18.82%。
当前，REITS溢价率普遍偏高，明显有炒作的迹象。
除了炒作之外，REITS火起来还有其它原因吗？
我们先来复盘一下REITS上市以来的走势：2021.06，首批REITS上市，除了刚开始大涨之外，接下来几天大多在发行价附近徘徊，走势就像坐过山车一样，之后多数REITs甚至跌至折价。
9月到11月，公募REITs们偷来了一波反弹，完全收复失地。12月以来更是涨势如虹，溢价高企。
2021.11，第二批公募REITs发行申购，网下投资者平均中签率为2.22%，公众投资者中签比例2.05%左右，远低于第一批时候网下14.51%、公众6.27%的平均中签率。
足见市场的参与热情，与此同时筹码更多集中到机构手里，对于机构而言，基础设施本来是非标资产，现在可以通过基金的方式投资，意义重大。
自从去年12月以来，市场风格急剧调整，高估值赛道开始调整，不少资金选择低估价值个股，也有少部分资金流入公募REITs，彻底把这个资金容量有限的品种炒出了泡沫。
A股经过近三年的结构性上涨，高景气板块严重透支上涨乏力，而地产等板块依然处于政策压制下，去年9月以来新股破发常态化，A股以往的打新策略需要进行重大调整。
另外，欧美国家通胀压力大，需要加息收紧流动性，不利于股市上涨。
这种情况下，资产慌成为常态，市场亟需“低风险、高收益“品种替代过去的非标资产。
REITS的兴起，给了投资者一个稳健风险适中的投资方式，并且与股票等其他资产的相关性较弱。
参考发达国家成熟的REITS市场表现来看，RETIS表现较好的时候主要是在逆周期调节的时候。
因为其多以住宅地产和商业地产为标的，所以通常具备了较强的抗通胀属性。
尤其在中高通胀时期，其房地产市场的租金和价值双双上行，从而推动REITs的分红收益上涨，使其在通胀时期仍能获得不错的收益。
以美国及新加坡市场为例，美国REITs分红收益总体优于股市股息率及债市收益率，历史年化收益率在4%-10%左右波动，历史平均年化收益率在10%左右。
新加坡REITs的分红收益也同时高于富时全股股息率及新加坡10年期国债收益率。
当市场风险偏好变得保守的时候，这类可以提供高于信用债收益的资产就被市场疯狂追逐。当前REITS还能投资吗？
财政部及税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》。
税收政策有望降低公募REITs发行过程中的税务成本，进一步提升原始权益人现金流动性，推动公募REITs试点稳步发展。
前两批公募REITS炒作迹象明显，溢价率普遍偏高，绝对不适合入场，基金公司都出风险提示公告了，可以结合自身情况，考虑打新。
不少REITs产品正在积极落地中，继第二批REITs上市后，第三批REITs也要来了。
前段时间，鹏华基金上报了旗下公募REITs产品鹏华深圳能源清洁能源REIT。
如何参与REITs打新呢？
公募REITs的认购方式有以下两种：
1. 场内认购
场内认购和购买股票很像，在证券APP输入你想购买的REITs认购代码就可以参与认购。
想要参与国内REITs需要先在证券账户中开通交易权限，不同的证券账户，权限开通的位置有所不同，具体可咨询对应的券商客服。
2. 场外认购
场外认购主要通过银行、基金公司官网或第三方销售机构认购基金份额。
每批REITs发行时会有发售期（也叫“募集期”），一般为2天。
根据之前发行的两批REITs募集期情况来看，由于投资者认购踊跃，相关产品一般在第1天就募集满额，会提前结束募集。
最后，哞哞要提醒投资这类重资产之前需要考虑项目失败的风险、自然灾害毁损灭失的风险等等，需要考虑自身的风险承受能力。
例如2020年疫情期间，美国REITS基金遭受了巨大的回撤，远大于其他股票指数。
可见，大的系统性风险来临时，其抗跌能力还是较弱的。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
