在前几日万科的总结年会上，万科主席郁亮直言：中国房地产行业已经进入到了“黑铁时代”，今年是“背水一战的一年，要么死，要么活！”
万科确实是厉害，在三年前就喊出“活下去”的口号。
这个口号在当时引起了轩然大波，地产界都以为万科傻，都说万科疯了。
如今一年多过过去了，万科照样活的很好，恒大、华夏幸福等等同行纷纷爆雷，可是万科依旧活得非常好。
在地产行业里面，万科的战略眼光领先同行，地产行业的趋势，相信没多少人可以比万科看的更清楚。
既然万科都要破釜沉舟、背水一战，要么死、要么活了，那对其它房企来说更是加速出清的一年，要淘汰掉部分房企，剩下的转型为地产服务商，地产板块可能会加速暴雷。
整个行业缩表出清，就是去金融化，降杠杆。
部委领导也说了，“房地产行业过去占用的金融资源太多了，居民们因为买房背负了高额的债务负担。
金融资源应该更多地去支持实体经济，而不是被房地产占据。整个房地产行业必须降杠杆，把负债率降下来。不能再走高杠杠、高周转的规模化的路子。”
行业出清也是并购，债务重组的阶段。有吃饱的，也有出局的，行业进入分化。
同时，也不必对房地产过分悲观，房地产作为长期以来拉动经济发展的引擎，其兴衰直接关系数十个产业链行业，大面积爆雷式的硬着陆对稳经济工作带来巨大负面压力。
国家出于防范重大系统性风险考虑，逐渐对房地产行业进行一定程度的松绑，包括指导银行松绑融资信贷、松绑限购政策、松绑按揭贷款与房贷利率等。
整个2021年房地产行业陷入债务泥潭，2022只是能稍微喘口气。
10%的利润大概等同于整个上市公司利润的中位数。也就是房地产行业的归宿就是从暴利回到正常，期间必有低谷和阵痛。
从投资角度来看，分化之后，整个行业进入一个稳定发展期，活下来的会活的很滋润，股价会先于业绩反应，趋势形成后介入风险更小、更好把握。
郁亮的“黑铁时代”，不仅仅说的是万科、房地产，房地产产业链相关的行业，在“黑铁时代”都将无法幸免，只是影响有大小之分。
其中，对建筑材料影响较大，因为建筑材料跟地产高度关联，建材板块里的玻璃、瓷砖、吊顶企业这些上游供应商的业绩直接受一手房销售影响。
去年因为恒大暴雷导致很多供应商的钱都拖欠了，包括三棵树、兔宝宝等都被影响。
家居里的沙发、定制衣柜、灯具也受影响，但是它们除了受一手房销售量影响外，还受存量房翻新需求的影响，相对受影响程度就没建筑材料大。
建材家居之后就轮到家电，家电要分大家电和小家电。其中，空调、冰箱、洗衣机等大家电相对受影响比小家电要来得大，有更新换代需求的家电受影响较小。
在中国城镇化率解决饱和，以及在人口红利消退的大背景下，转入“黑铁时代”绝不是危言耸听，但这也不意味着这个行业从此再无投资价值。
在中国稳健发展的经济体系中，它依然具有庞大的市场空间。行业龙头依然会有投资价值的，只是要把期望降低。
（免责声明：收益率数据仅供参考，过往业绩和走势风格不预示未来表现，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。）
