房地产政策密集出台,房价能稳定吗?

这一轮房地产市场始于4月24日。当时，市场提前交易。月底会议出台了一项重大政策。后来，4月30日，会议发表了重要声明，开始强调房地产去库存，没有提到三个项目。此后，房地产政策出台，支撑房地产板块向上波动。4月24日至5月17日，a股房地产板块上涨28.3%，领先第二大建材板块14.6个百分点，领先沪深300指数23.4个百分点。据说股市是基本面的晴雨表。现在，a股市场的投资者已经用真金白银投票，看好房地产基本面的反转逻辑。近年来，房地产政策层出不穷，从房价走势来看，效果并不理想。这一次，降低首付比例，取消抵押贷款利率下限，降低公积金贷款利率，3000亿经济适用房再贷款，加上早期主要城市取消购买限制政策、旧政策试点、高库存城市暂停土地供应要求等，房价能稳定吗？我们可以肯定地说，房价应该稳定下来。此时，投资者和购房者不应再悲观。原因不是将首付比例降低到15%，或者3000亿再贷款能发挥多大作用，而是近期一系列政策本身表明了政策稳定房价和房地产的决心。在市场经济环境下，只要政府有决心，就没有不可逆转的价格趋势。3000亿不行，5000亿不行，5000亿不行，1万亿不行，只要下定决心，愿意拿钱，总能大力出奇迹。更远的案例是2008年次贷危机，中国靠4万亿走出困境，美国靠天量QE成功突破；最近几年新冠肺炎疫情发生，欧美国家靠财政撒钱，经济没有停止，而是因为吃药过多导致通胀过热。中国的房地产市场也不例外。之前房地产政策之所以不给力，很大程度上是因为政策方一直对房地产周期持相对乐观的态度，认为不会那么差，不敢太用力，总担心用力过热。结合2022年以来的政策，虽然房价一直在下跌，刺激政策陆续出台，但直到2023年7月，会议才首次定调“中国房地产市场供需关系发生重大变化”，会议文件中首次删除了“不炒房”的表述。然而，相关政策措施仍然保守，重点放宽限购，“及时调整和优化房地产政策，因城市政策而充分利用政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善性住房的需求”。从后续政策来看，主要集中在放宽限购限贷政策、降低抵押贷款利率、提高公积金贷款额度等方面，力度不够，没有逆转房价下行趋势。截至2024年4月底，我国二手房销售挂牌价指数仍处于下行通道，斜率陡峭。据统计局统计，4月70日，大中城市新房销售价格环比下降0.6%，二手房价格环比下降0.9%，环比下降均创近年来新高。4月，商品房销售面积同比下降22.8%、30.4%的降幅比3月份增加了4.6个百分点。短期房价走势取决于供需结构。受益于保交楼政策的大力推进，我国商品房待售面积(已建成未售出)处于阶段性高位；从二手房来看，投资需求消失，投资性房屋销售增加。新房和二手房供应增加，潜在购房者仍倾向于观望，供过于求，房地产价格短期内难以稳定。2024年4月底，中国商品房待售面积3.9亿平方米，同比增长24.5%，绝对值仅次于2015年和2016年。高库存叠加低需求已成为房价持续下跌的主要原因。因此，为了稳定房价，我们需要从供需双方努力。在这个阶段，我们需要消化高库存，在低水平上重新平衡供需，这样价格就不会担心不稳定。在今年4月30日的会议上，首次提出了“统筹消化库存房地产和优化增量住房的政策措施”，开始强调房地产去库存导向。当政策方下定决心去库存时，离房价稳定不远。最有效的消化库存的策略是刺激需求。近日，成都、长沙、杭州、西安等城市纷纷发布文件，全面取消住房限购政策；北京、深圳也对限购政策进行了优化。据统计，北京、上海、广州、深圳、天津、海南仍有局部限购政策，预计未来将进一步放宽，国内房地产市场正进入无限购房的新时期。此外，昨日降低首付比例、贷款利率等一系列政策，特别是央行将设立3000亿经济适用房再贷款，支持当地国有企业以合理价格收购未售出的商品房。稳定房价和房地产的政策决心是毫无疑问的。在这种情况下，继续悲观似乎不合时宜。当然，房价稳定需要一个过程，在库存充分消化和供需结构再平衡的前提下，不是今天的政策，明天的稳定，不是那么快；同时，房价稳定并不是所有的房子都不会下跌，而是站在国家统计水平上，房价指数可以保持稳定。一方面，目前库存高，供需再平衡需要时间。据估计，中国商品房中长期面积需求中心约为10亿平方米/年(详见附注)，2023年实际销售额为11.17亿平方米，2024年可能跌至长期中心以下。但2010-2023年平均销售额为14.13亿平方米，矫枉过正，钟摆经过中心点，需要向另一个极端靠拢。同时，根据中原房地产数据，我国一线城市租售比例约为1.5%，二线城市租售比例不足2%，低于长期国债利率，对房价的支撑作用有限。因此，我们认为房价应该稳定，不是在当前价格下，而是结合政策决心和力度，房价稳定是可见的。正是有了这种可见性，资本市场才会大局买入房地产股，提前交易房地产触底逻辑。另一方面，在宏观稳定的情况下，不排除微观波浪的起伏，所以有些房子该跌还是会跌。另一方面，当你看到房子下跌时，不要质疑政策的有效性。政策只是宏观和广泛的，而不是一个社区。房地产不是同质化的工业商品。严格来说，每栋房子都是独一无二的，位置、户型、周边资源配套设施、社区物业管理、社区氛围等都找不到同样的房子。这就决定了房地产市场自然存在大分化的基础。从这个意义上说，政策底已经出现，总体来说，房地产价格底已经不远了。但具体到特定城市、特定社区，仍需具体分析具体问题。回到a股房地产板块的投资，市场已经提前交易了房价触底的预期，近期房地产板块涨幅较高。从周五的行情来看，板块内出现了批量涨停的股票，进入了加速上涨期。一旦板块市场进入加速上涨期，就会进入鱼尾阶段。鱼尾肥美，但多刺，容易扎到。对于已经上车的投资者，他们应该耐心等待市场结束；对于尚未上车的投资者，房地产行业不够友好，胜率和赔率开始看不清楚。在这个时候上车是一样的。他们可能会赚钱或赔钱。更好的策略是等待回调。从密集的政策出台到房地产交易复苏和房价触底的迹象，中间需要时间。市场往往提前反映基本面，短期内涨幅过快，需要回落。即使对房地产链市场还是乐观的，从操作的角度来看，也要调整买入，而不是追高布局。附注1：2022年以来，房地产调控思路演变为1、2022年4月会议：坚持住房定位，不投机，支持地方政府从当地实际出发，完善房地产政策，支持刚性和改善住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场稳定健康发展。2、2022年7月会议：为稳定房地产市场，我们应该坚持住房是用来居住的，而不是用来投机的定位。根据城市政策，我们应该充分利用政策工具箱，支持刚性和改善的住房需求，强化地方政府责任，确保建筑交付，稳定民生。3、2023年4月会议：我们应该坚持住房是用来居住的，而不是用来投机的定位，因城市而实施政策，支持刚性和改善性住房需求，做好建筑交付、民生和稳定保障工作，促进房地产市场稳定健康发展，推动建立房地产业发展新模式。积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。经济适用房的规划和建设。4、2023年7月会议：有效防范和化解关键领域风险，适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策，充分利用城市政策工具箱，更好地满足居民刚性和改善住房需求，促进房地产市场稳定健康发展。增加经济适用房建设和供应，积极推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，振兴各类闲置房地产改造。(自2016年以来，本次会议首次没有提到“房住不炒”字样)5、2023年12月经济工作会议：积极稳步解决房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场的稳定健康发展。加快保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基本制度，加快房地产开发新模式建设。6、2024年3月，政府工作报告：解决房地产地方债务、中小型金融机构等风险，维护整体经济金融稳定。优化房地产政策，平等支持不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场的稳定健康发展。适应新城市化发展趋势和房地产市场供需关系的变化，加快建设房地产发展新模式。增加经济适用房建设和供应，完善商品房相关基本制度，满足刚性住房需求和多元化改善住房需求。7、2024年4月会议：继续防范和化解重点领域的风险。继续按照城市实施政策，巩固地方政府、房地产企业、金融机构的责任，认真做好房屋交付工作，保护买方的合法权益。结合房地产市场供需关系的新变化和人们对优质住房的新期望，协调消化现有房地产和优化增量住房的政策措施，建立新的房地产开发模式，促进房地产的高质量发展。(本次会议没有“三大工程”字样)8、2024年5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业个人住房贷款利率政策的通知》、《关于降低个人住房公积金贷款利率的通知》取消了第一套住房和第二套住房商业个人住房贷款利率政策的下限，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；联合国家财政监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付比例政策的通知》。对于购买商品房贷款的居民家庭，第一套商品房贷款最低首付比例调整为不低于15%，第二套商品房贷款最低首付比例调整为不低于25%。9、2024年5月17日，国务院例行政策简报：央行将设立3000亿经济适用房再贷款，鼓励和引导金融机构支持当地国有企业以合理价格购买未售出的商品房，作为配售或租赁经济适用房。附注2(标志着“房地产收储”正式拉开序幕：格雷厄姆说，中国商品房中长期销售中心的面积计算，“短期市场是投票机，但从长期来看是称重器。附注2(标志着“房地产收储”正式拉开序幕：格雷厄姆说：“短期市场是投票机，但从长期来看，它是一个称重器。”房地产市场一般相似，短期内可能会因投机性需求的干扰而波动，最终将回归真实性需求。通过计算未来房地产潜在需求中心，我们可以判断本轮中国房地产的下行空间，大致预测未来的发展前景。就积极因素而言，虽然房地产供应已经过剩，但未来将继续产生新的住房需求。一方面，现有存量住房将逐渐折旧和损坏，新房将被替换；另一方面，随着居民生活水平的提高，越来越多的居民将集中在城市，人均生活面积将越来越大，这是房地产的重大好处。就负面因素而言，房地产已经过渡到“需求定价”阶段。未来需求的关键在于人口的增长。鉴于中国人口已经达到顶峰和下降，并进入下降阶段，预计人口减少将成为房地产需求的最大拖累。针对以上分析，我们做出了四个假设:1、城市化率提高:目前我国城市化率为66.16%，发达国家城市化率平均在80%左右；2、居住空间改善:目前人均住房面积约31.6㎡，与发达国家相比，人居40㎡差距较大；3.、旧房改造升级：按70年使用寿命计算，每年折旧约1.5%，需要更换新房；4、人口减少:据联合国估计，到2025年，中国人口将减少到13.6亿。因此，自2050年以来，我们可以向后推，计算出每年新增住房需求：新增住房需求计算表

注：截至2022年底，股票住房数据以2022年为起点

这样，每年新增住房需求中心约10亿平方米，类似于市场上大多数机构9-12亿平方米的估计，也类似于万科董事会议主席郁亮之前的观点大致相同。

据国家统计局统计，2023年商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%，房地产销售下行空间逐渐压缩到极致，不太可能继续大幅下滑。

[注：市场存在风险，投资应谨慎。在任何情况下，本文中包含的信息或意见只是意见交换，不构成对任何人的投资建议。]

本文由星图金融研究所原创，作者为星图金融研究所研究员薛洪燕、傅一夫、武泽伟、黄大志。