政府存储+居民抵押贷款放松,开放房地产新周期

[申万房地产团队]政府存储+居民抵押贷款放松，开放房地产新周期事件：5月17日，全国住房工作视频会议在北京召开，住房和城乡建设部、自资部、央行、金融管理局“做好住房工作配套政策”详细说明，并在信贷政策放松(抵押贷款首付率下降，抵押贷款利率下限取消，公积金贷款利率下降)、出台了大力支持政府收储、盘活存量土地、融资协调机制、保交楼等方面的措施。点评:住房贷款政策创历史最宽松，首付比创新低至15%，帮助居民增加杠杆，释放合理需求。5月17日，央行进一步优化住房信贷政策:1)首套住房贷款首付比例降至15%、第二套降至25%(原2023/8/31发布的首付下限分别为20%和30%，之后除北京、上海等8个城市外，其他城市已将首付比调整到国家规定的下限)，首付比下降后，将创历史新低；2)取消第一套和第二套商业贷款利率下限(原2023/8/31发布的第一套下限LPR-20BP、第二套LPR+20BP下限，另一套2023/1/5城市首套住房贷款利率环比下降，同比连续三个月下降，没有下限）。商业贷款利率下限的取消达到了历史最宽松的水平，直到今年3月底，在全国343个城市中，75个降低了第一套抵押贷款利率的下限，64个取消了下限。预计更多城市将陆续取消下限；3）公积金贷款利率下调25BP，第一套和第二套公积金贷款利率分别降至2.85%、3.325%，此次公积金贷款利率下调将创历史新低。抵押贷款首付比例下降，抵押贷款利率下降取消，公积金利率下降，将帮助居民增加杠杆，释放合理的住房需求。抵押贷款首付比例下降，抵押贷款利率下降取消，公积金利率下降，将帮助居民增加杠杆，释放合理的住房需求。很明显，政府收集和储存商品房，总贷款6000亿元，去库存面积占23年销售额的8%。5月17日，全国视频会议指出，在库存较多的城市，政府酌情以合理的价格购买部分商品房作为经济适用房。同日，在国务院例行政策吹风会上，住房和城乡建设部表示，要促进商品房库存的消化。城市政府坚持按需订购，可以组织地方国有企业以合理价格购买部分商品房库存作为经济适用房；央行表示，计划设立经济适用房再贷款3000亿元，利率1.75%，21家全国性银行可发放贷款5000亿元，支持当地国有企业以合理价格收购未售出的商品房，作为配售或租赁经济适用房。此外，租赁住房贷款支持计划纳入经济适用房再贷款政策管理，将在全国范围内全面推广。许多部委明确表示，地方政府收集和储存商品房作为经济适用房，有利于：1）加快库存商品房去库存；2）加快经济适用房供应；3）加快房地产企业资金回收，改善资金。其中，假设按照8000元/平的房价计算，央行支持收购贷款5000亿元，叠加租赁住房贷款支持计划1000亿元，总收购贷款6000亿元，商品房7500万平(约75万套)，占2023年销售9.5亿平方米的8%，规模可观，去库存影响较大。430新声明后，去库存政策大幅、密集地出台，显示了去库存的坚定决心，预计供需格局将大幅改善。4月30日，会议强调“统筹研究消化存量房地产、优化增量房屋的政策措施”，9年后再次强调去库存。在接下来的两周里，房地产去库存组合政策密集而有力：一方面，加强需求方放松，例如：高能城市限购放松（如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购等）、“以旧换新”的江苏模式(目前主要覆盖苏州、太仓、无锡等11个江苏城市)、政府收集和储存青岛模式(目前覆盖青岛、重庆、郑州等10个城市)、进一步放松住房信贷政策(如首付比例下降、抵押贷款利率下降)；另一方面，严格控制供应端土地供应，如：严格控制城市宅地供应，去化周期超过18个月。我们认为，房地产的政策理念已经从供给侧转向需求侧，以去库存为核心目标。与此同时，最近的密集政策也显示了政府这一轮去库存的坚定决心。预计未来房地产供需格局有望大幅改善。我们认为，房地产的政策理念已经从供给侧转向需求侧，以去库存为核心目标。与此同时，最近的密集政策也显示了政府这一轮去库存的坚定决心。预计未来房地产供需格局将大幅改善。投资分析意见：政府收集和存储股票+放松居民抵押贷款，开启房地产新周期，保持“乐观”评级。经过房地产行业基本面的深入调整，当前购房抵押贷款负担比显著提高，租金回报率显著缩小国债利差，1000人开始比日本和美国大幅下降。上述三个底部支持信号显示，预计房地产行业的自然需求预计将到来。此外，结合最近的政策理念到需求侧库存，430新声明后需求侧政策密集放松，最近抵押贷款首付下降，抵押贷款利率下限取消，政府收集商品房和“旧”政策密集推出，供需模式预计将大大改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们保持房地产的“乐观”评级，推荐优质产品力房地产企业：a股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发、建发、新城控股；：绿城管理，贝壳，我爱我家。此外，保持物业管理“乐观”评级，推荐：华润万象、保利地产、中海地产、万物云，：招商积余。