政策端持续释放利好，市场在触底与反弹中博弈，行业处于信心重建的情况下，保利发展（600048）公布了2021年年报，对过去一年的成绩做了一份详实的总结。
虽然净利润同比出现下滑，但较其他房企的利润大幅下滑以及多家港股房企未及时披露业绩的大环境下，保利发展的业绩在行业衬托之下利润的下跌幅度没有那么刺眼。
三道红线跻身绿档，在手现金以及销售回款去化率均保持在稳定水平，保利发展在2021年算是稳住了局面。但同时要注意的是，在新增拿地支出减少的同时，保利发展2021年的经营性现金流下滑了三分之一，值得外界关注。
行业剧烈调整下，保利发展意外躺赢实现了跻身行业前三的目标，在2022年开局，保利发展提出了“保三争一”的新目标。一季度保利发展累计签约907亿，同比下降27%，降幅继续收窄，但仍面临市场下行压力，保利发展将如何稳住局面，能否如愿坐上老大宝座？
增收不增利
2021年，保利发展实现了合同销售额5349.29亿元，在百强房企出现负增长之际实现了同比增长6.38%，较为难得。在多年销售增长下，保利发展2021年实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
保利发展2021年净利率约为13%，同比下降3.5个百分点；毛利率为26.80%，同比下降5.79个百分点；其中房地产业务毛利率为27.13%，较上一年减少6.35个百分点。
对于利润的下滑，保利发展表示因受地产项目利润率下降影响。下降之后的净利率在行业仍处于较有竞争力水平。
在回款方面，保利发展2021年回款率约为93.8%，在行业处于较高水平。三道红线方面，保利发展均处于绿档水平，截至报告期末，有息负债水平约为3382亿元。
经营性现金流下降三分之一
虽然目前房地产行业频出利好政策，但市场回暖倾向暂不明显。以一季度来说，保利发展签约销售金额907亿，同比下降27%，克尔瑞数据显示一季度百强房企规模同比下跌了47%。市场销售承压，对于房企来说整体存在不确定性，现金流安全成为行业关注的焦点。
2021年保利发展实现经营性现金净流入约为105.51亿元，同比2020年的151.56亿元下降了30.38%。
收入增长，净利润仅下降7.14%，经营性现金流却下降了三成，这对于保利发展而言数据变动较大。
关于经营性现金大额流出，保利发展在2021年支付与经营活动有关的现金约为1446亿元，同比大幅增长了50.85%。关于经营活动产生的现金流量净额变动原因，保利发展方面表示因项目投资支出增加。
据财报披露，作为经营性现金支出较大的一部分，新增拿地支出有所减少，保利发展2021年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降 15%和21%。
争夺第一的挑战
2021年，保利发展规模站上了行业第四名，排名上升一位，到2022年一季度超越融创跻身前三。因对手实力弱化排名下跌，保利发展以“捡漏”的方式终于躺进了前三。
2022年的开年，保利发展提出了新的目标，保三争一，通过全方面实力的强化争夺行业宝座，在行业规模争霸阶段略显低调的保利发展逐渐展露其野心。
从销售排名看，保利发展还需要超越万科和碧桂园，相较融创自身面临压力掉出前三的队伍，万科和碧桂园则发展较为稳健，且两家房企轮流霸占“一哥”宝座多年，这次保利发展要争夺第一，压力不小。
从利润端来看，以2021年财报数据为例，保利发展落后于中海地产、碧桂园、万科以及华润置地，位列行业第五，同时，第六名龙湖集团作为稳健的民营房企代表，2021年营业收入同比增长21%，净利润同比增长10.22%，整体发展势头强劲。
再看排名在保利之前的，中海地产一直是行业的利润王，中海地产、华润置地以及保利地产同为规模央企，在融资成本以及财务方面均拥有较强实力，保利目前看竞争优势并不明显。
综上分析，业内人士指出，保利发展在实现全面竞争力行业第一过程中，面临不小的压力，目前来看，“保三”的目标更符合当下的现实，“争一”仍需较长时间验证。
● 短期趋势：前期的强势行情已经结束，投资者及时卖出股票为为宜。
● 中期趋势：已发现中线卖出信号。
● 长期趋势：迄今为止，共1211家主力机构，持仓量总计90.23亿股，占流通A股75.38%
综合诊断：保利发展近期的平均成本为17.43元，股价在成本上方运行。多头行情中，目前处于回落整理阶段且下跌有加速趋势。已发现中线卖出信号。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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