上半年楼市政策“松绑” 房企销售筑底企稳

　　今年上半年，房地产整体市场销售低迷，行业持续承压下行，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大，而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过，6月，随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现，市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示，百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%。

　　值得关注的是，目前市场恢复并非具有普遍性，高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，房地产市场逐渐恢复已经成为业内的共识，业内人士预期销售情况会逐步出现好转，尤其是到四季度会有明显改善。

　　上半年楼市仍未走出低迷行情

　　今年上半年，受到多地疫情反复等因素的影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。在经济下行压力加大的背景下，“稳地产”对“稳经济”十分重要。为此，中央和各部委频繁释放积极信号，各地积极结合自身情况出台相关调控措施。

　　据中指研究院统计，今年上半年，全国已有超过180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，在需求端的政策不断发力，政策出台频次近500次。

　　具体来看，热点一、二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化表现也偏谨慎；普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高。不过，市场对调控措施优化的信心仍偏弱，政策效果不明显。此外，今年上半年，受疫情管控、市场销售低迷等因素影响，购房者观望情绪浓厚，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。

　　在房地产市场供需疲软的情况下，房企销售业绩出现不同程度的下滑。据克而瑞统计数据显示，今年上半年，百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。

　　其中，碧桂园实现销售额2469.9亿元，排名第一；保利发展（600048）实现销售额2102亿元，排名第二；第三名为万科，实现销售额2096亿元。紧随其后的是中海地产、华润置地、招商蛇口（001979）、融创中国、金地集团（600383）。这8家房企的全口径销售额均超过千亿。

　　在亿翰智库分析人士看来，尽管碧桂园在三、四线城市的业务占比较高，但碧桂园项目布局多是在长三角、珠三角经济圈的强三、四线城市，因此企业在今年上半年依旧可以实现2469.9亿元的销售规模，而这些城市的楼市将也将伴随核心城市回暖后快速复苏。

　　6月供求放量、销售底部反弹

　　虽然楼市政策密集出台并未对上半年市场起到根本提振作用，但是政策发力需要时间，政策效应已经出现转向的苗头。6月，市场供求有所放量，最为明显的是，成交略有复苏，销售超预期底部反弹。

　　据克而瑞统计数据显示，6月，重点30个城市供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%。与此同时，规模房企积极推盘及营销去化，以冲刺半年度业绩。在此背景之下，百强房企在6月单月实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模也环比显著增长61.2%。

　　对于房企销售业绩好转，亿翰智库分析人士认为，季节因素占了一定的比重，历年6月房企销售额都是一个相对高位，而今年6月房企推盘节奏加快，前期蓄客集中释放，都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值。

　　需要注意的是，6 月房企销售的好转仍然是结构性好转。高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显，但存在信用风险的房企销售情况仍然不佳，市场回暖不具普遍性。

　　据碧桂园于7月3日发布的公告显示，6月，碧桂园实现权益合同销售额约345.2亿元，已连续两个月实现环比增长，同比跌幅亦持续收窄，显著好于行业平均水平。

　　从目前销售业绩来看，碧桂园是经营稳健的民企之一。在上半年行业承压的背景下，据碧桂园发布公告统计，2021年12月30日至2022年6月15日，碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据，其中总额约4.11亿美元票据有效交回。

　　今年6月，碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据。企业供图

　　事实上，以碧桂园为代表的示范房企，在融资方面有较大便利，比如碧桂园在5月20日成功发行5亿元公司债。与以往相比，优质民营企业融资环境改善明显，资金链风险较小。

　　6月，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一”。此外，申万宏源最新研报指出，行业销售触底改善，优质房企销售转正。从中短期来看，目前房地产基本面的底部已现。而从中长期来看，预计行业格局优化后,优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。

　　随着银行融资端收紧，销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要。在碧桂园管理层看来，销售回款率越高，代表资金周转速度越快，有利于实现公司自有资金的良性循环，极大地保障企业经营性现金流的安全。

　　预计下半年成交有望显著上升

　　与全国市场的趋势一样，由于信贷环境好转促进购房需求释放，加之疫情管控也取得了良好成效，6月北京新房、二手房双双呈现回升态势。但是今年上半年，北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。

　　据克而瑞统计数据显示，今年上半年，北京新建商品住宅成交额约为1574亿元，同比下跌22.9%；成交均价约为59360元/平方米，同比上涨约10.7%。分区域来看，海淀区新建商品住宅成交额达354亿元，在各区域排名第一，其中学府壹号院销售额超百亿。通州则以150.8亿元，位列各区域排名第五。鉴于北京市场潜在购房需求仍较旺盛，诸葛找房研究院预计，随着市场环境逐步好转，下半年成交有望迎来显著上升局面。

　　目前，很多房企看好一线城市以及重点城市，并且持续深耕。相比较而言，碧桂园的城市布局均衡，除了三、四线城市之外，在一线城市也是其布局的重点，比如去年碧桂园落子北京通州核心区。

　　值得一提的是，通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中，共计推出4宗地块。这些地块从2021年底开始陆续开盘，楼市竞争较为激烈，而产品则成为应对市场竞争的最大利器。以位于通州核心区域的碧桂园和世界为例，该项目在2021年5月拿地，年底即开盘，户型面积囊括50平方米-155平方米，其中，95平方米三室两厅两卫户型采用了三开间朝南设计，较为引人注目，成为销售的一大亮点。

　　碧桂园和世界效果图。企业供图

　　事实上，以北京为代表的一线、强二线城市，房地产市场需求仍然存在。从短期来看，在房地产市场恢复前，供需两端政策均有空间。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现，市场购房热情也将逐步回升。房地产市场筑底复苏已经成为业内的共识。

　　对此，平安证券分析称，随着政策持续发力，预期稳定下房地产将会缓慢复苏，房地产板块有望迎来基本面兑现行情。而在亿翰智库分析人士看来，销售情况会出现不断好转，尤其是到四季度会有较为明显改善。

　　对于下半年房地产市场走势，克而瑞分析人士表示，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。同时，房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。而随着各地救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。这样的房地产趋势对于稳健的房企来说将是一个机会，有助于预期销售业绩的达成。

　　记者 袁秀丽

　　编辑 武新 校对 柳宝庆

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