从2019年开始，中交地产（000736）的归母净利润就已连续下滑。
作为国有企业中交集团旗下唯一一家A股地产上市公司，中交地产(000736.SZ)曾于上半年在股市掀起了一阵“腥风血雨”——在当下房地产市场环境中，中交地产自2022年3月18日至5月11日，收获了17个涨停板，股价从7.37元/股一路飙升至29.26元/股，涨幅高达284.94%。然而，5月21日，其股价又在涨到30.1元/股后，迅速跌至26.33元/股。
由此，中交地产也被市场称为“2022年地产第一妖股”，而在股价“妖”的同时，中交地产的业绩也“妖”。
2022年8月29日晚间，中交地产发布了2022年上半年业绩报告，在长达274页的业绩报告中，有两组数据颇为引人注目——营业收入124.42亿元，较上年同期增长151.39%，实现归属于上市公司股东净利润0.84亿元，较上年同期下降47.87%，呈现出明显的“增收不增利”态势。
值得注意的是，从2019年开始，中交地产的归母净利润就已连续下滑，至今仍未扭转颓势。2019年至2022年，公司归母净利润分别为5.43亿元、3.47亿元、2.36亿元，下降幅度均超过30%。而2022年上半年，下滑幅度进一步增至47.87%，几近腰斩。
IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示，之所以出现上述情况，说明中交地产的负债率过高等问题，导致利润被财务费用侵蚀，以及产品力不足导致的溢价能力较差，毛利空间不足所致。
再从毛利率来看，虽然中交地产2022年上半年房地产开发业务为毛利率约23.69%，比去年同期17.33%增加了6.36个百分点。但在营收占比高达54.83%的华东地区，中交地产的毛利率却遭遇了滑铁卢，呈明显下滑态势，幅度高达44.53%，直接下滑至9.18%。
毛利率下降的重要原因在于营业成本的激增。业绩报告显示，上半年，中交地产营业收入68.23亿元，同比上升393.62%，但营业成本却为61.96亿元，同比上升了437.21%，涨幅远高于营收的涨幅。而除华东区域外，华中、华北、西南区域毛利率均有不同程度的下滑。
关于毛利率的下滑，中交地产在业绩报中解释为，地产主营业务整体毛利率有所下滑，除疫情、政策宏观调控等客观因素影响，反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。
“从中交地产区域营收表现来看，营收贡献占比在10%以上的区域的毛利率表现均呈下滑态势，或许与地方限价政策加持以及自身加推促销活动有关。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示。
在盈利能力稍显不足的当下，中交地产的负债问题也显得愈发严峻。业绩报告显示，截至6月底，中交地产货币资金105.6亿元，比去年底减少1.59%；短期借款30.9亿元，比去年底的8.9亿元大幅度增加；一年内到期非流动负债223.5亿元，比去年底的177.9亿元同样大增45.6亿元。
负债规模的扩大，来源于中交地产的“规模野心”，此前，中交地产董事长李永前曾提出“2020年冲刺500亿，2023年超过千亿”的目标。
就现在的业绩情况来看，中交地产距离目标显然相差甚远，但中交地产并没有放弃规模扩张的野心，仍然在土地市场攻城略地。
时代周报记者梳理过往年报发现，2019年、2020年、2021年，中交地产拿地金额分别为181.59亿元、535.8亿元、388.02亿元。到了2022年上半年，中交地产新增8宗地块，合计土地价款164.51亿元，权益价款63.55亿元，在今年上半年房企普遍停止拿地的背景之下，中交地产仍然有支出。
此外，除占比高达99.59%的主营业务房地产开发外，代建业务也是中交地产急于发力的业务。
为此，中交地产于今年4月迎来了原世茂集团副总裁、华北区域董事长兼总裁刘辉，全力负责其代建板块。但从业绩报来看，代建业务虽占总营收比例由0.01%上升至0.05%，但增长能力依然有限。
对于下半年的发展，中交地产表示，将在区域选择上进一步向核心城市、核心区域聚焦，除传统招拍挂方式外，逐步加大收并购力度，同时构建多元化的融资体系，继续控制有息负债规模增长。
截至8月30日收盘，中交地产每股报12.28元，较开盘时上涨0.82%。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：
● 长期趋势：迄今为止，共9家主力机构，持仓量总计4.79亿股，占流通A股68.83%
综合诊断：中交地产近期的平均成本为12.31元，股价在成本下方运行。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。
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