华侨城A获2家机构调研：公司销售回款主攻方向在一线及强二线城市，深圳、苏州、成都、东莞等城市均有重点项目在售或即将推盘（附调研问答）

　　华侨城A11月21日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年11月18日接受2家机构单位调研，机构类型为基金公司、证券公司。

　　投资者关系活动主要内容介绍：

　　问：如何看待现在文旅行业的竞争格局情况？公司在当前市场竞争环境中如何定位自身，如何抢占更好的竞争优势？

　　答：与公布全年销售目标的房企相同，公司以相对稳健而谨慎的态度审视2022年的销售任务。剩下的两个月，公司销售回款主攻方向在一线及强二线城市，深圳、苏州、成都、东莞等城市均有重点项目在售或即将推盘。

　　问：今年管理层发生变动后，公司未来发展有哪些新的想法和思路？

　　答：面对复杂的外部形势，虽然公司安全运行条件稳定，但经营效益的下滑趋势未得到根本性扭转。2023年，公司将依托健康合理的资本结构，把握地产行业深度调整、文旅行业蓄势待发的机遇期，深入提升主营业务精益管理水平，打好经营效益的“保卫战”，为公司健康长远发展夯实基础。

　　一是积极推进规划修编。当下，房地产行业的底层逻辑和运行规则逐步发生变化，呈现去金融化、制造业化、功能民生化、空间格局分化等特征，公司正对十四五发展规划进行积极调整，以引导公司穿越行业周期，实现可持续高质量发展。本次战略调整的总体思路是聚焦公司主业，提升房地产业务专业化、市场化运作水平及存量文商旅业务经营能力，并适时探索相关新兴行业机会。相关成果将适时向投资者公布。

　　二是加大专业化整合力度。公司地产板块将基于城市公司建设成果，开展管理流程再造，推动城市公司体系高效落地运行；景区、酒店、商业、物业等板块将进一步完善归口管理体系，通过归集资产、管理关系与组织结构调整等方式，促进业务规模化、专业化发展。

　　三是深入落实精益管理。精益管理是行业发展和公司高质量发展的必然选择，是企业稳健经营、提升市场竞争力、建设世界一流企业和牢牢守住不发生重大风险底线的必然选择。公司要以精益管理推动质量变革、效率变革和动力变革。

　　问：公司大力推行的“精益管理”，具体落实在哪些方面？

　　答：张振高董事长到任华侨城后，提出以精益管理推动企业质量变革、效率变革和动力变革，实现更高质量的价值创造。公司推行精益管理，旨在提升经营效率、产品质量，降低生产成本，以最小的成本创造最大的经济价值、品牌价值和社会价值。具体落实主要有以下几个方面：

　　一是专业化发展。公司将推动文化旅游和房地产主业独立自主发展。通过内部资源整合，推动主业更加聚焦、布局更成体系、资源更加集聚，切实提升企业运营效率，增强应对市场风险挑战的核心竞争力，实现向“市”而生、自主平衡的目标。例如，我们进一步完善了欢乐谷集团顶层设计，梳理优化各主题公园的产权与管理关系，打造管理统一、运营一体的主题公园业务专业化平台，切实增强业务的运营能力、创新能力和拓展能力；例如，我们新成立旅发集团，面向除主题公园、酒店外的旅游业务，提升华侨城在自然人文景区等业务领域的竞争力和影响力；例如，我们组建了商业管理公司，锻造专业能力，推进商业业务的标准化经营、品牌化发展，实现更大的价值创造。

　　二是标准化建设。以降本增效为目标，推进地产产品标准化建设，重点搭建产品线体系和产品库体系，逐步建立各城市项目成本挂挡标准，形成规模效益，切实降低生产成本。推进优势文旅产品标准化建设，打造以产品标准化体系为基础，覆盖全生命周期流程、拉通内外部数据库的文旅产品管理系统，形成主次分明、品牌有序的文旅产品体系，为快速拓展、占领市场打下基础。

　　三是强化组织管理。优化组织架构体系，全面推进城市公司建设，将地产板块各项目公司整合为城市公司，地产板块人均在建面积显著提升，实现组织资源、人力资源高效整合，压缩管理层级，缩短管理链条，组织体系更加敏捷高效。

　　四是加快项目周转。严格落实“保交楼、保民生、保稳定”政治责任，强化地产业务经营统筹。

　　五是加强总部建设。在当前行业深度调整的特殊时期，更加强调总部对业务管理的统筹，将精益管理运用到企业管理全流程，确保及时高效决策，有效管控经营风险。例如，我们优化总部管控机制，进一步健全了权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡的公司治理机制，设立了文旅、房地产、产业及金融三个投资审核委员会，实现企业经营决策科学规范高效。

　　问：业绩大幅下滑后，是否对已经把过去主要问题集中反应，后阶段报表质量，如毛利率、存货减值等是否会更加平稳？

　　答：公司2021年在房地产市场下行以及疫情对文旅业务造成较大影响的情况下，通过对未来的经营预判并结合评估手段，对部分存货及固定资产计提了减值，公司认为计提的减值是比较充足的。但今年的市场销售情况非常不理想，部分开发商已经打折出售加快回流，如果市场普遍出现打折销售，不排除对公司的部分存货的实现价值产生影响;

　　深圳华侨城股份有限公司主要从事文化旅游业务、房地产业务，是控股型集团公司。公司的主要产品为旅游综合业务、房地产。公司作为中国主题公园产业的开创者和领跑者，是中国旅游业的一面旗帜，具有行业领军优势。

　　调研参与机构详情如下：

华侨城A股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：已有318家主力机构披露2022-06-30报告期持股数据，持仓量总计43.70亿股，占流通A股61.93%