股权融资重启，招商蛇口89亿盘活大湾区棋局

　　政策暖风中，房企的再融资、并购重组方案重启，其中备受关注的招商蛇口（001979）南油重组案，率先迎来尘埃落定。

　　2月17日晚，招商蛇口(001979.SZ)发布了发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书(草案)，对收购南油24%股权的交易对价、标的资产财务及评估情况、募集资金用途等进行了披露。

　　根据公告，招商蛇口拟通过发行股份的方式收购深圳市投资控股有限公司(简称“深投控”)持有的深圳市南油(集团)有限公司(简称“南油集团”)24%股权，代价为67.64亿元；及招商局投资发展持有的深圳市招商前海实业发展有限公司(以下简称“前海实业”)2.89%股权，代价为21.64亿元，总计作价89.28亿元。

　　交易完成后，招商蛇口将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%，进一步提升对前海核心资产的持有权益比例，增厚未来业绩。

　　对于本次交易，分析人士认为，招商蛇口率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资，有望进一步优化资产质量，改善公司资产负债情况，在行业变局中抢占先机。

　　借势“第三支箭”资产重组破冰做强主赛道

　　招商蛇口这笔收购一波三折，之所以能够在如今顺利推进，与积极拥抱“第三支箭”新政密不可分。

　　自2022年11月以来，房地产政策暖风频吹，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”，托底意向非常明显。这其中，对房企影响最大的莫过于并购融资和股权融资通道的彻底放开。

　　“第三支箭”刚刚射出，A股涉房并购重组便迎来破冰，“涉房”并购重组的“闸门”也在关闭6年后重新打开。一时间，国央企、混改企业乃至民企都加入了响应再融资政策的队伍中。招商蛇口、陆家嘴和格力地产（600185）等成为第一批“吃螃蟹者”。

　　据不完全统计，截至2月17日，万科、保利发展（600048）、招商蛇口等16家A股上市房企发布定增预案，预计总募集资金不超过573.15亿元。中交地产（000736）、西藏城投（600773）、绿地控股（600606）、金科股份（000656）、华夏幸福（600340）、新湖中宝（600208）、世茂股份（600823）等房企也正在筹划定增事项。

　　在资产重组的同时，招商蛇口将发行股份募集配套资金不超过85亿元，其中43亿元用于公司位于上海、南京、重庆、合肥等地已取得预售证的优质住宅项目建设，42亿元用于公司补充流动资金和偿还债务。招商局集团承诺认购本次募集配套资金不超过20亿元。

　　在股权融资重启的背景下，多家房企通过股权融资的方式盘活资金，不仅意味着投资者对其前景的看好，更意味着资本市场对于房地产行业的预期在转好。

　　公告认为，本次募集配套资金将助力公司优质住宅项目建设，改善公司资金情况，助力招商蛇口中长期发展。

　　得益于区域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的销售具有较强的韧性，表现在百强房企中位于前列。2022年全年销售金额完成近3000亿元，行业排名提升至第六，持续做强开发业务的主赛道。而最新的销售简报显示，招商蛇口1月份实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。另据克而瑞房企业销售排行榜，在当月排名已再升一位至TOP5。

　　招商局加码深投控锁定加快前海开发盘活大湾区轴心

　　在本次资产重组中，深圳投资控股将战略入股招商蛇口，招商局集团将增持招商蛇口。而深投控和招商局集团在本次重组中所获得的股份锁定期都达36个月，可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时，其对招商蛇口中长期发展及价值兑现也充满信心。业内人士认为，这体现了各方对前海资产的认可，彰显了对招商蛇口长期发展的信心。

　　招商蛇口之所以如此重视南油集团，主要由于看中前海片区的发展前景，把握住核心资产。本次交易标的资产为南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权，核心资产为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益。前海自贸投资是深圳前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体，拥有位于深圳前海妈湾约80.62万㎡土地，规划计容建面约455万㎡，土地价值超千亿。中信建投（601066）曾按前海土地货值进行估算，在前海妈湾片区土储对应潜在货值达4104亿元。

　　该机构亦指，深投控作为深圳市国资委旗下金融、园区、产业一体化的国资投资平台，定位高实力强，未来双方协同空间巨大，有利于公司巩固在深圳的区域优势。

　　同时，香港特区政府提出的“双城三圈”新空间格局，“双城”自然是指香港和深圳，“三圈”是指西边的深圳湾优质发展圈：通过跨海大桥和铁路，将深圳的前海、蛇口及后海连接到香港的天水围、元朗、洪水桥，推动及深化与前海在金融及专业服务业、现代物流业和科技服务的高端经济合作发展。

　　据悉，前海片区由妈湾、桂湾、前湾三个半岛形片区组成，妈湾定位为“前海深港国际服务城”，其重要性不言而喻。在产业规划方面，妈湾更高端、更前沿，重点发展跨境贸易、现代物流、航运物流、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等领域，还能与香港形成联动，未来妈湾也将建设具有区域影响力的国际商贸中心和全球供应链管理中心。

　　凭借靠近香港的优势，妈湾正在成为前海对外开放的重要门户枢纽和助推粤港澳大湾区融合发展的重要力量。

　　近年来，妈湾片区建设如火如荼，开发业态包括住宅、公寓、办公、酒店、商业，旨在打造“理想城市典范、智慧城市标杆”。已经开发建设的包括了领玺一二期、领尚公馆、锦尚公馆等住宅和公寓项目。此外前海产业聚集愈加浓厚，如前海深港商贸物流小镇等项目重点吸引了香港贸易、航运、物流、供应链、商贸零售企业入驻。前海片区定位及发展不断升级，是深港联动发展、粤港澳大湾区协同发展的重要轴心。

　　招商蛇口也明确表示，将整合前海自贸投资持股权益，进一步优化治理结构，提高资源配置效率，加快前海妈湾片区开发建设。

　　在行业长期健康发展的新周期下，手握优势资源不断优化布局，招商蛇口无疑迎来重大发展机遇期，在房地产行业迎来多重利好政策的2023年将更进一步。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：上涨趋势有所减缓，可适量高抛低吸。

● 长期趋势：已有165家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计4.80亿股，占流通A股6.21%