3月20日，招商蛇口（001979）发布了2022年年报。报告期内，公司营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%，受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。
“这三年来各方对我们最多的评价就是一个‘稳’字，这一‘稳’字也是未来发展的基础，是我们相比于同行的优势。面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，我们未来也会持续贯彻‘稳’字方针。”招商蛇口董事长许永军在业绩发布会上表示。
去年，招商蛇口全年累计实现销售面积1193.65万平方米、销售金额2926.02亿元。根据克而瑞数据统计，去年招商蛇口以上述销售规模位居行业第六。
关于今年经营策略方面，招商蛇口总经理蒋铁峰介绍，开发业务端，公司将坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚持“以销定投”原则，重投核心城市；2023年公司可售货值6000亿元，计划实现签约销售金额3300亿元。
“在目前地产政策环境下，结合今年两个月公司销售数据来看，我们有信心完成2023年销售目标。”蒋铁峰在会上表示。
布局核心城市
从业务结构来看，开发业务仍是招商蛇口营收的主要来源。去年公司开发业务营业收入为1655.64亿元，营收占比为90.5%，毛利率为21.1%；公司累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元。
公司坚持区域聚焦、城市深耕、优先布局高能级核心城市战略，而这一举措的成效也在去年得到进一步凸显。年报显示，报告期内，招商蛇口在上海、合肥、苏州、南通、徐州等地的市场占有率超过10%，来自上海的销售金额超过740亿元。此外，公司在全国12个城市进入当地销售金额排行榜前五名，其中，在上海、苏州、合肥、南通的排名均为第一。
在拿地方面，招商蛇口2022年累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，公司需支付地价为766亿元。报告期内，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%；公司新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。
关于业绩下滑的主要因素，招商蛇口财务总监黄均隆表示，主要受市场下行影响，公司整体毛利率降至19.25%；再加上计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59亿元，同比增加20.29亿元；以及租金减免、转让子公司等因素使得公司净利润减少。
“公司通过去年布局一二线核心城市且逆周期低成本拿地，目前拥有不少核心城市优质土地储备，预计今年将受益于核心城市销售复苏。在去年利润率触底后，今年业绩有望迎来复苏，长期盈利可期。”黄均隆如是说。
值得一提的是，受益于春节后持续调整优化的购房政策及核心一二线城市的市场边际复苏，公司今年2月份签约销售金额同比增长124%；前两个月实现签约销售金额383.1亿元，同比增长52%。
此外，蒋铁峰还表示，去年公司将原来的三大业务板块调整为开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育第二成长曲线。
融资成本优势明显
在布局核心城市、稳固开发业务基本盘的同时，融资优势也是公司行稳致远的重要因素。
年报表示，去年资产端通过投资聚焦核心城市，实现项目储备有序换仓至高能级城市；债务端通过拉长债务久期及调整融资品种，有效降低融资成本。截至去年末，公司综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59个BP。
黄均隆表示：“目前我们正积极抓住政策窗口期，降低融资成本；同时贯彻稳杠杆、优杠杆的融资政策，把我们债务控制在合理水平。”
报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.42%、净负债率为48.09%、现金短债比为1.30。公司充分利用良好信用优势，全年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。
今年1月份和3月份，公司又分别发行了13亿元的超短期融资债券，利率分别为2.16%和2.29%。同时，3月份公司公告定增申请获股东大会通过，拟向境内自然人、机构投资者、大股东关联方定增募资不超85.0亿元，购买包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善公司负债结构。
“公司在目前行业遭遇资金困境之时，融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显；再加上公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长。”一位地产行业分析师向《》记者表示。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：
● 长期趋势：已有174家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计60.90亿股，占流通A股78.70%
综合诊断：招商蛇口近期的平均成本为13.46元。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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