4月21日，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地块的出让，总成交金额519亿元，平均成交楼面价26089.9元/㎡，平均溢价率7.3%。其中，4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央企、国企和地方国资竞得。
此次参与竞拍企业的数量为近6年以来最多，近20家民企和3家混合所有制企业参拍，保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、万科、中铁建、象屿、金地等企业独立或以联合体的形式分别获得2宗地块。
值得注意的是，万科时隔三年重回上海土地市场，此次拿地总金额最高，为113.3125亿元，超过了全部地块成交价的1/5。
图片来源：克而瑞地产研究
最热地块引28家房企参拍
根据此前公告，今年上海第一批次集中供地的现场交易活动于4月18日至4月21日举行，此次出让的19幅地块中有4幅地块获得一名竞买人报名，其余15幅地块获得多名竞买人报名。
19幅地块涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区等11个区域，总起始价约为483.406亿元。
值得注意的是，本轮集中供应地块的房地联动价略有松动，19宗地块中，超半数地块房企联动价有所上涨。
涨幅最为突出的为本批次房地联动价最高的徐汇田林地块，增至13.1万元/平方米，涨幅高达15%，这一价格已经与徐汇滨江项目基本持平；此外，嘉定江桥、宝山大场、金山亭林、金山亭林、浦东周浦等地块限价涨幅也比较突出，均超7%。
本次上海土地拍卖，最热地块当属闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，共有28家房企参拍，最终由中华企业（600675）以20.1亿元竞得，溢价率8.47%。
此外，成交总价最高的是闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，9家房企参拍，最终由中铁建和万科联合体以75.49亿元竞得，溢价率8.98%。
“房企战略高度趋同，一批次地块质量整体都较高，同时大部分地块体量较小，房企资金可以实现快进快出，另外房企年初积极补仓，共同作用下，此次上海土拍热度高企。”中指研究院上海常务副总经理张文静这样评论道。
张文静指出，当前上海房地产限制性政策仍是在全国范围最严格的一档，后续可调整优化空间较大，目前落户政策的放松，对市场有较明显的带动效果，使得上海可售库存进一步减少。上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开发商来说是较为优质的城市。
中原地产首席分析师卢文曦表示，上海此次土拍，拿地央企、国企占多数。从这轮拿地结果来看，央企、国企拿地还是占到八成以上。当然，民企也有收获，比如龙湖联合体拿下江桥地块，新华地产拿下金山亭林地块等。
核心城市土拍热度回温
2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。
中指研究院数据显示，截至4月21日，全国22个重点城市成交地块达到地价上限占比达48%，底价成交占比达44%。
具体来看，北京、上海、杭州、合肥等城市达到地价上限的地块占比均在六成以上。
其中，北京朱辛庄地块吸引42家房企参拍报名，创北京地块参拍企业数量记录；杭政储出[2023]4号地块共有60家房企参与摇号，创下近两年单宗地块报名房企数量新高；
成都4月18日土拍中有52家企业报名，青羊区内金沙35亩地块有35家进入摇号抽签环节；
上海土拍中万科、华润、中海时隔三年重回土拍市场，且多宗地块超10余家参与现场竞价，地价上限占比达79%。
相比之下，苏州、宁波、南京、长沙、青岛核心板块土地竞争激烈，竞拍至地价上限，非核心区土地多底价成交，板块间分化明显。
郑州、长春、天津土地市场仍在调整通道，出让地块均底价成交。
供地方面，截至2023年4月20日，上述22城住宅用地合计推出230宗，规划建面2031万平方米，较去年同期下降56.1%。
成交方面，中指研究院数据显示，截至4月21日，22城住宅用地规划建面合计成交1526万平方米，较去年同期下降26.5%。
中指研究院指数事业部分析师孟新增指出，拿地企业目前仍以央企、国企为主，部分城市民企拿地金额占比提升。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：正处于反弹阶段。
● 长期趋势：已有948家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计61.30亿股，占流通A股63.09%
综合诊断：万科A近期的平均成本为15.52元。空头行情中，目前正处于反弹阶段，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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