“当整个市场尚处于恢复中，德必作为风向标已率先回暖。”
5月15日下午，德必集团（300947）（SZ300947，股价14.38元，市值22.09亿元）举行2022年度业绩说明会，公司董事长贾波在回答现场提问时表示，2023年一季度，宏观经济仍处疫后恢复阶段，回升基础尚需巩固，但是德必集团经营情况回暖趋势已愈发明显。
回顾过去一年的业绩，德必集团增长放缓。2022年公司实现营业总收入7.79亿元，同比下降18.44%；归母净利润3249.39万元，同比下降68.84%。
即便如此，德必集团的业务规模仍在扩张。截至报告期末，德必集团的园区管理面积超118万平方米，同比增长18%；资产负债率同比约升高4个百分点，至78.23%。
针对《》记者以投资者身份提出的“公司去年负债率上升原因”的问题，贾波解释道，2022年德必集团在成都、杭州、上海新拓展了数个园区。截至2022年末，公司对中国文化创意五大产业集群区域（除滇海地区外）进行了战略性全面布局。资产负债率上升是因为新拓园区在新租赁准则下，确认使用权资产和租赁负债，导致资产总额和负债总额同步大幅增加。
来源：德必集团年报
给客户免租导致去年收入下滑
总部位于上海的德必集团，主营文化创意和科技创新产业（300832）园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务，是国内知名的文化创意和科技创新产业园区的运营服务商之一，其在管园区主要分布于上海市，区域内的收入占总营业收入的70%以上。
来源：德必集团年报
面对去年业绩下滑的情况，德必集团财务总监邱玉田在业绩会上介绍，公司与众多以线下实体经营为主的企业一样，业绩受到严重影响。一方面，对客户减免租金客观上造成公司的收入下降；另一方面，公司新拓园区改建工程进度、招商进度因疫情受到了大幅度滞后，而刚性成本导致利润出现下滑。
据中研普华产业院发布的《2022~2027年中国创意产业及园区建设运营全景调研与发展战略研究咨询报告》，目前中国文化创意产业园区主要分布在六大区域，由此形成了六大文化创意产业集群：环渤海文化创意产业集群、长三角文化创意产业集群、珠三角文化创意产业集群、滇海文化创意产业集群、川陕文化创意产业集群以及中部文化创意产业集群。到2023年，中国创意产业园区行业市场规模将达到4.2万亿元左右，增长速度将在8%以上。
来源：德必集团年报
德必集团董事、总经理陈红认为，中国创意产业园区行业市场是一个万亿级的市场，而且还在不断快速增长。2022年，纵然外部环境极其艰难，德必集团战略布局抢占先机，在长三角文化创意产业集群的杭州、川陕文化创意产业集群的成都开拓项目。当外部环境复苏初露端倪之时，上述德必两个战略布局点发力迅猛，杭州市项目2023年一季度去化面积总量是2022年度第四季度去化面积的400%；成都市项目该指标数值达到200%。
新拓园区招商去化增速明显
据陈红透露，除了文化创意园区，德必集团同时布局与数字科技、人工智能等相关的科技创新型园区，目前科创园区约占集团在管园区总量的30%。
据德必集团管理层介绍，去年以来就关注到了chat GPT，帮助设计师、市场、行政等很多岗位大幅度提高工作效率，公司已经在多个岗位推行了chat GPT以及类似AI工具的应用。
中指数据显示，截至今年一季度，重点城市甲级写字楼总建筑面积共3.57亿平方米，其中北京、上海、重庆等城市均有新增供应入市。写字楼市场需求端仍有待恢复，叠加新增供应陆续入市，部分城市甲级写字楼供大于求态势加剧。重点城市甲级写字楼市场活跃度整体有所提升，带看量增长，亦有部分新增需求陆续释放，但净吸纳量尚未有明显改善。鉴于需求端尚未有明显改善，超半数代表城市甲级写字楼空置率环比上升。
在贾波看来，今年一季度，宏观经济仍处疫后恢复阶段，回升基础尚需巩固。截至今年4月30日，虽然宏观经济及市场环境尚处于恢复阶段，德必集团经营情况回暖趋势已愈发明显，成熟园区业绩稳中有升，营业收入和归母税前利润同比均有所增长。
来源：德必集团公告
据财报披露，今年一季度，德必集团实现收入2.39亿元，同比增长9.66%；同期实现归母净利润247.96万元，同比下滑90.33%；归属于上市公司股东的扣非净利润-123.32亿元，同比减少105.01%。
“随着维稳经济政策进一步显效发力，二季度经济有望加速恢复，公司经营向好趋势将随之进一步放大。”贾波表示，公司新拓的园区整体招商去化增速明显，今年一季度，新拓园区招商去化总面积对比2022年第四季度增长近80%。4月份，德必集团在全国新拓园区去化面积保持环比高速增长。
● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。
● 长期趋势：已有16家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计4011.33万股，占流通A股42.09%
综合诊断：德必集团近期的平均成本为14.39元。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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