深耕北京、主打TOD轨道物业项目的京投发展（600683）（600683.SH），今年上半年凭借多个北京住宅项目实现交付，实现营业收入从去年同期的12亿元，增至98.66亿元，同比增幅达716.96%。
8月1日，京投发展发布2023年半年度报告显示，报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润1.74亿元，同比基本持平。扣除永续融资产品利息1.61亿元，归属于上市公司普通股股东净利润1318.53万元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-393.31万元。
今年上半年三项费用总计2.71亿元，同比增长97.16%。其中，销售费用1.14亿元，同比增加5986.27万元，主要因为收入增加，结转代理费及渠道费增加；财务费用7034.18万元，同比增加6517.06万元，主要是对合营公司利息收入减少所致；管理费用8588.39万元，同比增加831.91万元，主要是部分项目竣备人力成本费用化及人员优化辞退补偿增加所致。
在销售回款方面，京投发展以“库存减量”为原则，采用“全面抢进”的销售策略，上半年实现签约销售额40.09亿元，回款额29.23亿元；在项目建设方面，上半年实现新开工(非权益)面积25.74万平方米，竣工(非权益)面积54.83万平方米。
在收入增加的同时，存货也随之减少。截至报告期末，京投发展资产总额466.52亿元，较期初减少81.61亿元，主要是销售结转存货减少所致。资产总额中存货期末余额307.94亿元，占资产总额的66.01%，同比减少17.8%，存货主要包括北京地区轨道物业项目等项目。
负债总额356.81亿元，同比减少82.57亿元，降幅18.79%。向控股股东京投公司借款本息余额为184.62亿元，占负债总额51.74%。资产负债率76.48%，较期初有所降低，主要是项目交付存货减少，合同负债下降所致。
报告期内，京投发展经营活动现金净流量为净流出16.31亿元，净流出主要为支付工程款等；筹资活动现金净流量为净流入3.83亿元，净流入主要是新增金融机构借款。截至报告期末，货币资金29.9亿元，期初为40亿元。
京投发展在半年报中表示，各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。
上半年京投发展也在积极“补货”。6月20日，京投置地和京投公司组成的联合体以50亿元竞得位于北京市丰台区新宫一宗宅地，新增土地储备12.55万平方米。据悉，双方按照京投置地60%、京投公司40%的持股比例共同设立项目公司，负责上述地块的开发建设。
截至6月底，京投发展持有待开发项目4个，其中北京3个、无锡1个，均为合作项目，合计待开发土地面积45万平方米。
● 短期趋势：短期的强势行情可能结束，投资者及时短线卖出、离场观望为宜。
● 中期趋势：
● 长期趋势：已有2家主力机构披露2023-06-30报告期持股数据，持仓量总计3.01亿股，占流通A股40.58%
综合诊断：京投发展近期的平均成本为6.60元。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况良好，多数机构认为该股长期投资价值一般。
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