最近，房地产迎来了最高水平的好处。
11月17日，央行、金融监管总局、中国证监会(分别代表信贷、债券、股权融资的“三箭”)联合召开金融机构座谈会。会议强调，各金融机构应平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
11月20日，另一家官方媒体发布消息称，监管机构正在起草一份覆盖50家大型房地产企业的“白名单”，可以得到信贷、债券和股权融资的支持，包括国有房地产企业和私人房地产企业。
在如此重量级、真正积极的刺激下，本周a股房地产指数上涨4.44%，恒生房地产指数上涨8.93%；其中，港股新城、融创、碧桂园、龙湖、万通、三湘等a股房地产股周涨幅超过近20%。与此同时，银行、商业连锁等板块也一起走强。
然而，整个股市仍然不为所动。一周后，沪指、深成指、创指甚至恒指表现不佳，创指和科技创新50跌幅超过2%。
是的，相关政策确实非常具体和定量。例如，在信贷政策方面，银行提出“三不低于”（即其房地产贷款增长率不低于银行业平均房地产贷款增长率，非国有房地产企业公共贷款增长率不低于本行房地产增长率，非国有房地产企业个人抵押增长率不低于本行抵押增长率）。
在股权融资方面，也有“三不限”的规定，即房地产上市公司再融资不受破发、破净、亏损的限制。
但是实际情况呢？在债权融资方面，我们可以看到，今年前三季度，房地产企业债权融资3737亿元，同比下降9%；其中，国有企业和央企债券发行量为2263亿元，同比下降7%，民营企业债券发行量为316亿元，同比大幅下降72%，导致2022年国有企业和央企债券发行比例继续上升16个pct至88%。而且国企央企融资成本为3.31%，而民营房企则达到5.46%，两者差距达到2.15个百分点。
至于房地产企业的境外债权融资，同比下降了72%、只有325亿元，可以说这个融资窗口已经基本关闭。
至今已有10家房地产上市公司受理股权融资再融资申请。
8月8日，陆家嘴通过并购重组前滩等房地产，拥有66亿元的配套融资（固定增长），是房地产企业中第一家完成再融资的上市公司；然而，在定向增发后不久，“毒地”事件爆发，其股价一度跌破8.66元。
早在6月28日就获得中国证监会批准的保利发展，计划以15.26元/股定额增加8.19亿股，筹集125亿元。获批后，股价未能达到增发价，不得不推迟。不仅如此，其持股7.05%的二股东泰康人寿日前还减持了8000多万股，套现了11亿多元。根据公司近日披露的10月份销售数据，1-10月份签约面积为 2098.13 同比减少1万平方米 3.83%；10月份的单月签约面积为 179.54 同比减少1万平方米 31.26%！销售如此迅速下滑，这125亿元的增发也不知何年何月才能完成？
除保利发展外，广宇发展(定增募资50亿)、大名城(定增募资30亿)、福星股份（13.4亿固定增资）也已获中国证监会注册；外高桥（35亿固定增资）已获批准，正在提交注册。应该说，房地产企业的股权融资门确实已经打开，但为什么大多数房地产企业“门已经打开，但不能进入”？
在我看来，关键是市场。
如果你想让银行“三个不低于”，你还必须看看如果房地产企业的贷款真的“不低于”，那么放手的风险有多大？恒大等房企爆雷后，多家银行高管纷纷被调查，至今惊魂未定。接班人能不接受教训吗？
有论者提到，“要真正为私营房地产企业提供支持，就必须实现金融机构的‘尽职调查豁免’，减少资金投入时的担忧。”问题是，金融机构的钱是普通人的，金融机构是“豁免”的，事故不是普通人的责任吗？！
至于股权融资，归根结底，银行和其他金融机构负责的融资需求是否可以转嫁给投资者。这样一个疲软的市场能否像保利那样经得起数百亿只狮子的大张嘴？
在房地产企业政策大利的同时，人民币不断走强。近两个月来，人民币兑美元已从7.34升至7.15(最高7.12)。据说以前股市不景气是因为人民币贬值，导致外资流出，现在人民币升值外资流入，股市应该走强吗？然而，多年来，人民币升值与股市上涨等积极联动的关系这次并不起作用。为什么？市场上的人难道不值得深思吗？
作者简介：何宛男，资深股市专家，著名财经评论家
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