信达地产换帅 上市12年最高销售额309亿元净负债率曾高达311%

　　无论贾洪浩、丁晓杰，还是如今的赵立民，信达地产（600657）(600657.SH)的掌门人均系中国建设银行或中国信达（即中国信达资产管理股份有限公司，股票代码01359.HK）出身。

　　12月8日，信达地产对外公告，信达地产原董事长、总经理丁晓杰辞去信达地产董事长、董事、总经理等多个职务，由赵立民接任。

　　信达地产在公告中称丁晓杰离任原因为“工作调动”，但并未透露具体调往何方。搜狐财经就此致电致函信达地产，截止发稿暂无回复。

　　信达地产的前身是北京天桥北大青鸟科技股份有限公司，此前的主营业务是软件开发。2008年底，中国信达全资子公司信达投资有限公司（以下简称：信达投资）完成对后者的重组，置出原有软件业务置入其下属11家房地产企业。2009年4月，更名为信达地产实现借壳上市。

　　上市12年来，信达地产营收由2009年的41.04亿元增至2019年末的194.78亿，净利润由6.46亿元增至23.15亿元，复合年增长率15.21%、12.3%。

　　2018年，信达地产实现销售额309.68亿元，创上市以来的最好成绩。但2019年，信达地产销售额跌14.24%，仅为265.58亿元，系上市以来的首次下滑。

　　此前，因2015年至2017年间频拿地王，信达地产还曾被誉为“地王收割机”。但2019年，信达地产拿地不足百万平米，期末总土储也仅微增3.8%。

　　多位掌门人系中国信达背景

　　公开显示，丁晓杰现在58岁，1999年毕业于中央党校函授学院。系高级经济师，先后在国有商业银行和金融资产管理公司从事投资管理、资产处臵、经营管理等工作。

　　其中，丁晓杰曾担任中国建设银行新疆石油分行行长，中国信达乌鲁木齐办事处副主任、主任，湖南分公司总经理，天津分公司总经理等职务。

　　2017年9月，信达地产董事长贾洪浩因年龄原因辞职，丁晓杰接任董事长一职至本次公告日。与丁晓杰类似，贾洪浩也系出中国信达，曾任中国信达上海办事处主任，上海分公司总经理等职务。

　　根据任命公告，新继任者赵立民现年51岁，同样来自中国信达，现任中国信达总裁助理。还曾就职于中国建设银行辽宁省分行，并历任信达投资党委副书记、总经理、党委书记等职务。

　　从历任掌门人的履历来看，从内部提拔或者调任中国信达体系内人才，是信达地产的常规做法。

　　中国信达是香港上市的四大资产管理公司之一，主营业务为不良资产经营、投资及资产管理和金融服务等。信达地产是中国信达体系内的唯一房地产开发业务运作平台，目前开发项目已分布全国20多个大中型城市。

　　2019年销售额跌14%，净负债率从311%降至90.11%

　　信达地产最新公布的2020年三季报显示，前三季度其实现营业收入122亿元，同比增长40.62%；归属于上市公司股东的净利润11.0亿元，同比增长79.72%。同期，实现销售金额165.31亿元。

　　而上市11年来，信达地产最好销售业绩也仅为309.68亿元。刚刚过去的2019年，信达地产销售额还同比下滑了14.24%。

　　图片来源：搜狐财经

　　事实上，上市以来，信达地产的土地储备直线上升。

　　尤为突出的是在2014年，信达地产通过股权收购与土地市场挂牌等方式，新增土储304.48万平方米。截止2014年末，信达地产总土储已达544.6万平方米。

　　次年，信达地产的销售面积（114.1万平方米）和销售金额（105.2亿元）首次跻身房地产企业销售百强，分别位居房企第79位、97位。

　　但此后的三年间，信达地产却逐渐放缓了投资速度。当期新增土储由2014年的304.48万平方米降至2017年的52.7万平方米，对应的期末总土储也由544.6万平方米锐减至290.87万平方米。

　　不过，在这期间，信达地产却高溢价出手，一共在上海、广州、深圳、杭州、合肥五地拿下8个“地王”，总地价超过430亿，被外界誉为“地王收割机”。

　　其中，2015年11月，信达地产以73亿夺得上海新江湾城地王；2016年5月，以123亿元夺得杭州奥体地块，成为当年全国总价地王；同年6月，又以58亿元摘得上海宝山顾村一地块，溢价率高至303%；2017年11月，以43.34亿元拿下合肥包河S1706号地块，溢价达223.27%。

　　2018年，信达地产加大拿地力度，当年新增土地储备129.27万平米，期末总土储331.57万平米，有所回升。

　　这一年，信达地产实现销售额309.68亿元，同比增长37.81%。销售业绩首次突破三百亿，创上市以来的最好成绩。

　　进入2019年，随着房地产市场调整，信达地产改变了拿地策略，采取自己拿地和与其他房企合作拿地开发、代建途径，以增加土地储备。

　　纵使如此，2019年，信达地产新增土地储备89.5万平米，也较2018年减少30.76%。期末总土储344.5万平米，较2018年末仅微增3.8%。

　　这一年，信达地产销售额跌14.24%，仅实现265.58亿元，出现上市以来的首次同比下滑。

　　截止今年9月30日，信达地产总土储 334.06 万平方米，较2019年末还微降了0.13%。

　　总体来看，最近5年，信达地产基本上仅保持着期末土地储备在300万平米左右的投资节奏。

　　图片来源：搜狐财经

　　而另一方面，信达地产曾经拿下的地王项目表现也不尽乐观，部分项目甚至至今还存在压力。

　　如上海顾村“地王”项目，为信达独立操盘，于2016年6月获得。2017年和2018年，两宗地块先后开工。但直到今年第三季度，该项目仍处于在建状态，并未产生任何销售业绩。

　　信达地产2020年三季报显示，该项目的总投资额约为90亿元。报告期内对该项目实际投资额约为6.7亿元，截止期末累计实际投资额也仅约为23.4亿元。

　　而合肥“总价地王”包河S1706号地，则早在2018年便开工，当年下半年便开始预售，案名为“翡翠天际”。但由于土地成本偏高，该项目销售均价高达2.2万元/平，远超周边楼盘。截止今年三季度末，该项目还有约一半的体量尚未开工。

　　图片来源： 信达地产2020年第三季度报告

　　而近三年来，信达地产存货周转天数由1381.96天增至1623.82天，存货周转率由0.26降至0.22，存货资产变现能力下滑。

　　揽下七个“地王”的信达地产，2015年至2017年，净负债率分别为281.11%、311.34%、213.33%，位居高位。同期，资产负债率也由83.24%升至86.01%。

　　不过，受财务并表影响，2018年信达地产的资产总额同比增长41.04%至1014.83亿元，所有者权益同比增长107.4%至208.75亿元，由此导致当年信达地产的资产负债率及净负债率出现大幅下降，降至79.43%和79.06%。

　　最新数据则显示，截至2020年三季度末，信达地产资产负债率已降至76.85%，净负债率82.42%，财务结构有所优化。

　　图片来源：搜狐财经

　　不过，今年11月初，信达地产还曾公告，旗下子公司拟转让所持三家项目公司股权及债权。

　　信达地产在公告中称，上述转让完成后，预计可产生转让收益约3.3844亿元(该数据的具体金额以年度审计结果为准)。转让所得资金将主要用于补充公司流动资金。

信达地产股票行情：

● 短期趋势：该股处于空头行情中，可能有短期反弹。

● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共9家主力机构，持仓量总计9.74亿股，占流通A股63.87%