中南建设“二代”接班一年：战略“转向”未完成销售目标 毛利率低曾收问询函

　　出品｜搜狐财经

　　作者｜吴亚

　　中南建设（000961）交出了2021年的首份销售成绩单，2月2日晚间，其公告披露1月实现销售额136亿元，同比增幅达128.7%。

　　中南建设业务为房地产开发及建筑施工，2009年，借壳大连金牛跻身A股市场。其中，中南置地是中南建设旗下的房地产旗舰品牌，已在全国超100座城市布局420个项目。

　　2020年年初，帮助中南置地实现规模跨越的地产圈明星职业经理人陈凯出走，辞任中南置地董事长职务。中南建设董事长、副总经理陈锦石36岁的女儿陈昱含接任，全面负责中南置地的运营管理。

　　上任之后，陈昱含改变中南建设原定的高增长策略，提出要实现有质量的增长。但陈昱含接班的2020年，中南建设却有些许失意，以62亿元的差额，失约了全年2300亿元的销售额目标。

　　1月销售额增128%

　　公告显示，今年1月，中南建设实现销售额136.0亿元，同比增长128.7%；销售面积102.1万平方米，同比增长123.6%。

　　而往期公告显示，2019年1月及2020年1月，中南建设分别实现销售额87亿元、59.5亿元，同比增长34%和同比下滑32%。

　　再对比2020年全年单月的销售额业绩，中南建设今年1月销售额和销售面积均超120%的同比增幅，已是不错的成绩了。

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　　此前1月12日，中南建设还曾披露业绩预增公告，预计2020年全年实现归母净利润60亿-80亿元，同比增长44.12%-92.17%。

　　对于业绩指标大幅上升的原因，中南建设称主要是因为房地产业务结算规模增加。

　　同日，中南建设还公告，控股股东中南城投计划未来一年内，在现有总股份2%以内增持该公司股份，即增持数量不低于3821.7万股，不高于7643.4万股。

　　或是受上述两则利好消息刺激，中南建设公告后的首个交易日（1月13日）以8.01元的价格高开，截至收盘涨4.68%报8.05元。

　　2020年销售目标不达标

　　但归母净利润大幅增长的中南建设，并没有完成其2020年的销售目标。

　　数据显示，中南建设2020年实现合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%，跨入两千亿阵营；累计销售面积1685.3万平方米，比上年同期增长9.4%。

　　这也是中南建设于2018年销售业绩首破千亿之后，销售规模再上一个台阶。

　　但按其此前制定的2300亿元销售目标来看，中南建设的目标完成率仅为97.32%，并未达标。

　　此前，2019年中南建设销售额1961亿。在当年的业绩会上，其表示2020年的销售目标将增长15%，确保预售资源竣工和收入确认，进一步提高盈利能力。

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　　根据第三方机构亿翰智库监测的38家房企，2020年完成销售目标的房企数量占比达到81.6%。

　　其中，有31.6%的企业目标达成率超过110%，平均目标达成率为106.52%。而销售额在2000亿-5000亿元规模的房企中，除了中南建设，其他房企皆达成了2020年销售目标。

　　此外，相比往年，中南建设在2020年的销售业绩增速也有所放缓。

　　2018年至2019年，其合同销售金额同比增长52%、34%，增速分别是2020年的3.66倍和2.39倍。

　　高管出走与“二代”接班

　　中南建设的“降速”并非毫无预兆，复盘2020年，在地产圈的明星职业经理人陈凯出走，“房二代”陈昱含走向台前之后，中南建设便开始了“转向”。

　　陈昱含是系中南控股集团创始人，董事局主席陈锦石的女儿，现年36岁，目前担任中南控股集团董事局副主席、中南建设副总经理、中南置地董事长兼总裁。

　　中南控股集团的前身是一个建筑包工队，创业初期仅有28名员工、5000元资金。历经33年的发展，目前已有员工10万余人，管理人员近2万人，2020年实现综合营收3165亿元。

　　2009年，中南建设借壳大连金牛成功上市，中南控股集团由此成为在A股资本市场拥有上市平台的民营企业集团。

　　中南置地是中南建设旗下的房地产旗舰品牌，2017年8月，彼时48岁的陈凯加盟中南置地。

　　在此之前，陈凯已有着亮眼的履历，在华润、龙湖、阳光城等房企做出了不小成绩。

　　其中，从1995年到2008年，这漫长的13年华润置地生涯，是陈凯职场的原始积累。2008年，陈凯跳槽至龙湖，深受龙湖集团董事会主席吴亚军赏识。

　　2012年加盟阳光城，陈凯仅用3年时间，便使得阳光城实现从23亿元到230亿元的跨越。

　　加入中南置地之后，陈凯力促中南建设将总部搬到上海。在其任职的2017年至2019年期间，中南建设销售额从963亿元增至1960亿元，翻超两倍。

　　除了规模上的跨越式增长，陈凯的到来还为中南建设搭建起“投融管退”的激励体系，中南的企业组织、管理策略、文化价值观皆烙上陈凯的烙印。

　　2020年2月20日，中南建设确认陈凯去职中南置地董事长，转为中南控股集团的合伙人。

　　受此消息影响，在2月20日-24日的三个交易日里，中南建设股价三连跌，由9.45元跌至8.24元，跌幅近13%，市值蒸发超45亿元。

　　接任陈凯的陈昱含是陈锦石的女儿，公开报道显示，陈昱含早年在澳洲留学，2008年受金融危机影响，中南控股集团陷入逆境，陈昱含在家庭与父亲陈锦石的召唤下回国加入中南。

　　2010年开始，从中南建设的董事做起 ，历经约10年的时间，除了中南建设之外，陈昱含还正逐步接手中南控股集团旗下的产业。

　　如前所述，2020年2月，陈凯去职后陈昱含接替，正式成为中南置地的一把手；同年12月7日，中南建设公告将旗下的中南商业，也转让给了陈昱含控制的公司。

　　此外，2021年1月7日，江苏中南物业服务有限公司实际控制人发生变更，由陈锦石变更为陈昱含。由此，陈昱含又将中南控股集团的物业板块攥入手中。

　　从“高增长”到“有质量”

　　陈昱含本人在地产圈也颇有声望，被认为是地产二代接班人中，思路最清晰、变革精神最强的一位。

　　这样的一位“房二代”，与陈凯的打法有所不同。在中南置地2020年年会上，陈昱含喊出“品质做不好，苍天饶过谁”的金句，指出中南建设存在盈利能力和产品能力两大短板。

　　在她看来，中南建设产品品质不足，客户满意度偏低。此外，产品价值感不强，还缺少识别性强、高感召力的价值标签。

　　在资本市场看中的盈利能力方面，中南建设存在毛利率显著低，历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力差等不足。

　　她还直言，最近几年，几乎所有房企都在谈高质量的增长，但包括中南建设在内，大多房企要的都是“高增长”而非“有质量”。

　　“相对业绩规模的增长，中南要更强调高质量的发展。”彼时，陈昱含为中南建设定下新基调，并提出将构建以ROIC（资本回报率）为核心的经营评价体系，以“优结构、调节奏、强风控”三大策略布局。

　　但就2020年未达标的销售业绩来看看，“房二代”陈昱含的首秀不免却有失意。而陈昱含所提到的盈利能力，也确是中南建设长期存在的“硬伤”。

　　2019年，中南建设房地产业务结算毛利率17.93%，低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%。

　　2020年6月，中南建设还曾就深交所提出的“毛利润水平相比较低”给出回应。

　　“公司不追求高价格预期和高利润率，而是更看重项目的周转和利润率的确定性，希望以不高的利润率，但更好周转率和确定性，实现好的资产回报率。”中南建设彼时表示。

　　最新一期财报中，中南建设2020年前三季度销售毛利率为18.33%、销售净利率为8.86%。

　　而华西证券（002926）研报数据显示，2020年前三季度，房地产板块的整体销售毛利率为27.49%，销售净利润率为10.38%。

　　除此之外，中南建设还必须面对的另外一个难题：降负债。

　　中南建设2020年三季报数据显示，截止期末，其总负债为3032.04亿元，较中期增长4.8%。其中，有息负债为916.72亿元。

　　也正是因为如此，期末中南建设资产负债率仍然高达89.02%，较中期仅微降0.46个百分点，扣除预收账款及合同负债后的资产负债率为 82.5%。

　　此外，截止2020年三季度，中南建设净负债率136%。现金短债比虽优化到1.15，但“三道红线”中仍踩两条。

　　从这个角度来看，对于陈昱含及团队来说，更大的考验还在后面。

中南建设股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：已发现中线卖出信号。

● 长期趋势：迄今为止，共39家主力机构，持仓量总计4.54亿股，占流通A股12.04%