招商蛇口的半年 营收增近五成与投资冲刺、销售进前十

　　观点地产网 每年的8月下旬，是一年一度的中期会考，每一家房企都要在这个时间点交上属于自己的答卷。招商蛇口（001979）也是其中的一员。

　　8月24日下午，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布2020年半年度报告。期内，其录得营收约243.2亿元，同比增长45.74%；归属于上市公司股东的净利润9.13亿元，同比下降81.35%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约7.4亿元，同比下降84.68%。

　　招商蛇口表示，归母净利的下滑主要有三方面原因，一是期内房地产项目受限价等调控政策影响利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，且上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润；

　　二是自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，公司对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显；三是上年同期公司采取作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

　　若抛开因项目结算毛利率结构性偏低、新冠疫情影响公司租金收入和投资收益增长、去年同期转让子公司股权致投资收益基数较高等因素影响的利润水平，招商蛇口这份半年业绩，依旧可圈可点。

　　销售闯进行业前十

　　2020年开年的一场疫情，对宏观经济及房地产行业造成冲击，市场成交规模经历深度调整，直观的反映是，不管是销售金额上，还是开工、竣工上，整个房地产行业上半年处于同比下降或增速放缓的情况。

　　数据显示，2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元，同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%，销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11.0、6.7个百分点。

　　招商蛇口却是为数不多业绩快速恢复的企业。

　　半年报指出，受疫情影响，招商蛇口销售额一季度同比下滑，但在二季度恢复增长。2020年1-6月，公司实现签约销售面积497.30万平方米，同比减少3.48%；实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，跻身行业前10，其中杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元。

　　据观点地产新媒体查阅，在线下售楼处逐步开始重新开放的3月，招商蛇口便开始录得销售业绩同比增长，其中在3-7月每个单月，签约销售金额分别同比增长22%、9%、32%、15%以及18.21%。

　　据招商蛇口披露的最新销售数据显示，2020年1-7月，其已累计实现签约销售面积601.44万平方米，同比减少5.51%；累计实现签约销售金额1335.70亿元，同比增加10.82%。

　　以招商蛇口早前公布的2020年全年销售目标2500亿元计算，在前7月，其已经完成全年业绩的53.43%，与年度目标的时间进度几乎保持一致。

　　而据董事总经理蒋铁峰在全年业绩会上透露信息，2020年招商蛇口可售货值4000多亿元，招商蛇口仅需60%左右的去化率便可完成全年任务。

　　值得注意的是，疫情影响最大的或许不是销售，受开工条件限制等原因，房企项目开工、竣工进度才是受到冲击最大的地方。据了解，2020年上半年，全国房屋新开工面积9.8亿平方米，同比减少7.6%，；竣工面积2.9亿平方米，同比减少10.5%。

　　显然，招商蛇口上半年便受到开、竣工进度的影响，加上2019年同期，招商蛇口处置深圳市商启置业有限公司、深圳市乐艺置业有限公司以及珠海源丰房地产有限公司股权等资产处置收益的高基数，所以上半年归母净利有大幅变动。

　　不过，中金公司判断，招商蛇口结转主要集中于四季度，上半年结转比例较低，半年度业绩波动不指向全年业绩下滑。其预计，招商蛇口当前可结资源充裕，结转毛利率将较2019年（34%）提升，全年盈利料仍能录得增长。

　　据招商蛇口在2019年年报披露信息，其在2020年计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1100万平方米。数据对比2019年是有10%的增长。

　　在半年报中，招商蛇口更是直言，虽然上半年生产经营受到一定的冲击，但“目标不减、任务不变”，公司全力冲刺全年经营计划。

　　投资“大步狂奔”

　　2015年吸收合并重组上市以来，招商蛇口制定了“133341”战略，其中便提出聚焦“社区、园区、邮轮”开发与运营，通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模。招商蛇口董事长许永军便表示，规模不能不要，并且要做有效益的、有质量的规模。

　　规模的扩张，离不开土地储备的获取。2020年上半年，招商蛇口加大投资力度。招拍挂、收购等手段齐下，新增土地面积252.86万平方米，总计容建面660.09万平方米，总地价635亿元，权益地价405.57亿元。

　　这是一个突增的数字。可以对比的是，在2019年上半年，招商蛇口获取项目29个，计容建筑面积383.31万平方米。而2019年全年，其新增土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

　　显然，对比行业整体状况，招商蛇口可谓是在投资端“大步狂奔”，在土地储备的补仓力度上，大幅提升。

　　经营活动产生的现金流量净额也侧面印证了招商蛇口大力扩张的决心。半年报指出，招商蛇口在本报告期经营现金流净额为流出29.91亿元，同比减少149.32%。背后原因主要系报告期内招商蛇口房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

　　事实上，上半年的土地市场总体而言是成交量稳价涨，房企们抢地热情高涨。有分析指出，在土地市场，一季度受疫情影响，房企销售收入下降，现金周转压力增大，叠加政府土地供应规模减少，导致土地成交规模有所下降。

　　但在二季度以来，各地供地力度加大，同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖，企业拿地信心提振，供需两端发力使土地市场成交放量。土地成交价款、成交楼面均价显著上涨，其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

　　在如此激烈的竞争下，招商蛇口依然加大在土地扩张上的力度，足见其重争地位之决心。而其实现是土地投资的大步扩张，很大程度上离不开其在行业内极具优势的资金成本。

　　招商蛇口指出，公司上半年不断创新和优化债务品种及结构，借LPR换锚机会，通过债务置换、加大供应链金融产品应用等举措大力降本增效，上半年综合资金成本为4.78%，比上年降幅明显。

　　报告期内，招商蛇口先后发行了五期超短期融资券，发行金额合计66.5亿元，利率最低

　　为2.20%；完成了2020年度第一期中期票据发行，合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

　　与此同时，招商蛇口依旧保持着良好的资产负债水平。其在报告期末的资产负债率为66.73%，较上年度末仅增加3.54个百分点。

招商蛇口股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：下跌有所减缓，仍应保持谨慎。

● 长期趋势：迄今为止，共22家主力机构，持仓量总计1379.07万股，占流通A股0.17%