“稳健者”保利的这一年：财务结构持续优化，逆市上扬营利双增

　　持续调控之下，一场深刻的变局正在地产行业中发生着。随着高周转时代落幕，有人说，属于“稳健者”的时代已经到来。

　　临近2021年年末，关于推动房地产行业平稳发展的信号频频发出。12月8日至10日召开的中央经济工作会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　事实上，伴随着房地产行业日渐趋于健康和理性，于部分稳健房企而言利好始终存在。不久前，中国银行间市场交易商协会举行了房地产企业代表座谈会，会议指出，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。

　　而在这份率先获得支持的“稳健房企”名单中，保利发展（600048）显然榜上有名。据了解，仅是在11月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿元。作为房地产调控的“优等生”，保利发展长期保持着适中的杠杆水平。在2020年房企规模排行前五名中，保利也是实现“三道红线”全面绿档的企业。

　　行业格局仍在重构，房企仍需面临许多已知和未知的挑战。如何穿越周期，又如何在变幻莫测的行业形势中平稳生存甚至有所增长？保利以自身的发展策略，向行业提供了一种可能性。

　　精准投资优化负债，稳健备足未来发展马力

　　2021年被称为是“集中供地元年”，至此，过往高溢价抢地的“热闹境况”一去不返，资金端被收紧的房企们开始对于拿地慎之又慎。有观点认为，土地政策改变之下，奉行“稳健经营”，具备相对充足资金实力的央企国企们成为了最大的赢家。

　　显然，保利也是其中之一。但需要看到的是，仅以资金实力去权衡并不完全准确，于保利而言，之所以能够在今年的土地市场中斩获颇丰，更为关键的是其践行了“有的放矢”的精准投资策略。

　　据了解，保利发展今年的投资工作坚持“中心城市+城市群”的布局结构和“以住宅为主”的产品结构，有效实施“增量带动存量”的结构优化策略。

　　在内部，保利发展推行投资审查委员会机制，以此提升决策的科学性；结合城市基本面、市场特征、城市规划、政策环境和公司自身的经营情况五大模块，编制并动态更新城市（300778）画像，明确“现在该不该拿、在哪里拿、拿什么项目、要满足什么经济指标”等投资原则，将资源有效地向优质城市、优秀团队倾斜，确保实现精准投资。

　　据其三季报数据显示，于2021年前三季度，保利发展新拓展项目为113个，新增土储面积约2184万平方米，同比增长10%；总拓展成本1434亿元，同比增长9%。基于对市场的精准研判，保利发展趁低吸纳优质土储，仅是第三季度，便收获新增土储面积533万平方米，总拓展成本约为471亿元。

　　不得不说，在行业整体受制于偿债压力进而收缩拿地势头之际，保利发展却依然能够保持着较为积极的拿地节奏，实属不易。

　　积极投资之下，也为保利下一阶段的发展备足了马力。在前三季度新拓展项目中，38个核心城市拓展金额占比75%。前三季度，保利新开工面积3659万平方米，竣工面积2437万平方米，同比增长10.6%。截至三季度末，保利拥有在建拟建项目共773个，在建面积约达14875万平方米，待开发面积7153万平方米。

　　如果说“精准投资”是保利后续增长的重要支撑，那么稳健的“财务结构”无疑是保利能够“精准投资”的底气。

　　11月单月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模达到248亿元。其中包括，成功发行两笔共50亿元的中期票据，公布不超过98亿元的公司债券预案以及100亿元租赁住房资产支持证券化产品的发行计划。

　　值得一提的是，得益于稳健经营所带来的资本市场高度认可，保利发展在当前紧张的融资环境中依然保持着低于行业水平的融资成本。具体来爱看，其11月3日发行的2021年度第三期中期票据利率为3.25%；11月19日发行的第四期中期票据利率是3.55%，顺利完成了部分低息债替换高息债，负债结构进一步得以改善。

　　与此同时，保利发展内部还积极落实重大风险防范化解要求，组织下属平台公司开展专项风险排查行动，并通过降“两金”、去杠杆等措施，确保公司整体债务结构健康以及流动性相对充裕。多措并下，保利发展多年来的经营现金流净额始终保持为正。

　　营收利润逆市上扬，调整架构实现提质增效

　　未来往往难以精准预测，企业唯一能够做的只有稳固自己。在过往行业普遍焦躁的时候，保利始终保持着自己稳健的发展节奏，当周期来临之时，这份韧性便成为了保利逆市上扬的信心所在。

　　无论是积极精准的拿地投资，还是安全健康的财务结构，都是支撑保利现在和未来发展的坚实后盾。

　　于今年上半年，在保利已经进入的119个城市中，共有33个城市跻身市场前三。下半年以来，面对市场下行，保利通过多项措施实现去库存。截至今年前三季度，保利实现销售回笼3672亿元，资金回笼率接近90%。

　　“稳步增长”成为了保利今年经营的关键词，于2021年前三季度，保利发展累计实现签约金额4102.32亿元，签约面积2543.73万平方米，分别同比增长11.66%和4.08%。前三季度，保利发展实现营业收入1383.87亿元、归母净利润135.83亿元，分别同比增长17.87%、2.88%。公司整体毛利率约29.82%，高于行业平均水平。

　　能够看到，稳健经营并不意味着“停滞不前”，相反，从长期角度看，这才是保利确保自己逆势中保持上升势头的正确选择。

　　除了住宅开发主业，保利今年在上下游相关产业中同样取得了不错的拓展成果。2021年保利物业营收利润保持稳健增长的良好态势，市场化拓展规模再创新高的同时，深化落实大物业战略，其中非居业态占比70%，标杆项目有上海交通15号线、国防大学、中南大学、五台山及广州塔景区等；此外，保利物业在增值服务业务、智慧社区建设、管理提效和数字变革等方面均有良好进展。

　　保利健投新增养老床位数6380张。大健康在养老项目封闭管理的情况下，快速推进家庭养老服务业务，旗下专业适老化用品供应商和品公司获得国家专利84项，可面向全国百万户家庭提供适老化改造整体解决方案。保利健投还入选“2021年度康养产业综合运营影响力企业”前五、2021年中国养老机构运营表现TOP3。

　　不动产金融方面，保利的产业基金累计管理规模近1600亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。

　　一边开源创收的同时，保利另一边也在通过内部管理调整，进一步实现提质增效。

　　具体来看，保利以精益管理为抓手，按照“用最少的资源，创造最大的价值”原则，持续推进降本增效，提升创效能力水平。12月28日，保利发展董事会全票审议通过了《关于公司组织机构调整的议案》。

　　尽管今年的地产市场充满着跌宕起伏，但保利仍是交出了一份不错的答卷。顺势而为稳健提升，已经做好长期发展准备的保利在为行业带来启发的同时，也让人对其未来充满期待。

保利发展股票行情：

● 短期趋势：强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

● 中期趋势：已发现中线买入信号。

● 长期趋势：迄今为止，共329家主力机构，持仓量总计79.77亿股，占流通A股66.64%