万科套现离场，香港豪门却屡次加仓，中资搅局伦敦写字楼

　　接连两宗交易，将走低了许久的伦敦写字楼市场拉回人们的视野。

　　近日，万科旗下香港上市平台万科海外宣布，觅得“离场良机”卖掉其在英国的唯一资产，即位于伦敦圣詹姆士的办公大楼Ryder Court，为收购香港深水埗的商住物业筹取现金。与此同时，香港豪门罗定邦家族却在进行反向操作，以6610万英镑的价格买入柯芬园的商办项目15 Adam Street，继续加仓伦敦。

　　一买一卖的背后，实际上是伦敦写字楼市场正在重新变得活跃。无论是对写字楼的租赁，还是投资需求，都在2021年表现得更为旺盛。

　　万科撤离伦敦，香港豪门却加仓

　　办公大楼Ryder Court由Lithium Concept Limited直接持有，该公司为万科海外的间接附属公司，通过本次交易，万科海外将一次性“清仓”Lithium Concept Limited全部已发行股份，代价为经资产净值调整的估计资产净值。

　　万科海外认为，现时出售该物业对公司及其股东整体更有利，也是一个“获取现金的最佳机会”，是“离场之一个良机”。实际上，万科海外于2019年6月完成对Ryder Court的收购，彼时收购的目的是为投资及扩大其在英国的业务，借此降低单纯投资香港的风险。然而，持有仅约两年半的时间，万科海外便选择卖掉这个唯一的英国项目。

　　综合过往公告可知，在完成收购的2019年，RyderCourt的出租率达到99%，但2020年和2021年上半年表现不佳，出租率分别录得74%和86%；可以对比的是万科海外另一收租物业香港丽晶中心的出租率一直稳定在96%以上，收益也更为可观。

　　其预期此次出售将确认未经审核除税前收益约400万英镑，所得款项净额估计约为5600万英镑，这5600万英镑将部分用于支付收购Enigma Company Limited全部已发行股本的部分代价，余下款项则用作公司的一般营运资金。在2021年11月23日，万科海外宣布以8.53亿港元收购Enigma Company Limited，这家公司拥有一处位于香港深水埗的商住物业，卖方为其控股股东万科香港。

　　万科海外总部位于香港，由万科企业透过万科香港持有75%控股权益，主要业务包括在香港、美国、英国进行物业投资及资产管理服务。不过，在完成出售和收购事项后，万科海外在英国市场布局空白，仅覆盖香港和美国市场，但公告称将继续进行其现有业务，同时寻求新投资机会。

　　了解到，完成上述出售和收购事项后，万科海外拥有包括香港深水埗商住物业、丽晶中心、西铁荃湾西站六区柏傲湾、美国加州三藩市办公大楼657 and 667 Mission Street、纽约住宅大楼25Park Row及香港春秧街多片土地组成的物业。

　　与万科海外不同，香港豪门罗定邦家族却在此时选择加仓伦敦。了解到，香港服装连锁店堡狮龙创始人罗定邦六子成立的建灏地产，在近期宣布以6610万英镑的价格买入柯芬园的商办项目15 Adam Street 。算上该项目，近两年间建灏地产已先后四次购入伦敦项，原因是“一直看好英国伦敦商业项目的前景，并有意扩大于英国的物业投资组合作长线投资用途”。

　　写字楼市场重新活跃

　　一买一卖的背后，实际上是2021年下半年尤其12月份以来，伦敦写字楼市场开始变得活跃。

　　2021年12月份，彭博社曾报道称，李嘉诚家族旗下长实集团所持有的瑞银集团伦敦总部大楼，将以约12.5亿英镑的价格出售给韩国国民年金公团和领盛投资管理。彼时，针对该交易，长实集团和韩国国民年金公团都不予置评，但长实发言人指出有接获出价并不表示会出售。

　　同月，一个未透露姓名的香港买家斥资1.9亿英镑，收购位于伦敦金融城的写字楼5 Fleet Place，该项目的所有者是中国保利集团，该栋大楼主要出租给英国律所Charles Speechlys作为其全球总部。

　　2021年8月，“重庆李嘉诚”张松桥旗下另一房地产上市平台渝太地产以2.35亿港元的价格卖掉了一栋伦敦市中心的商办物业，该物业楼高四层，提供约34,000平方尺的写字楼与商舖。

　　这两宗交易并不意味着中资或港资对伦敦的兴趣在减退。11月6日，据英伦投资客报道，香港新世界集团创始人郑裕彤的女婿、丰盛创建主席、新世界中国副主席杜惠恺斥资1.3亿英镑，以个人名义买下了伦敦金融城大楼68 King William Street，这是杜惠恺本人首次直接在伦敦买楼。更早的交易可以追溯到2021年5月份，彼时赌王何鸿燊家族以2.35亿英镑出售圣詹姆斯广场8号，单价约为3800英镑/每平方英尺，打破伦敦所有写字楼单价的历史纪录。

　　2020年和2021年上半年疫情影响之下，英国经济受到打击，写字楼市场亦受到明显的拖累，但随着经济复苏和人们重返办公室，从2021年下半年开始写字楼市场已有回暖迹象。

　　世邦魏理仕的数据显示，2021年11月，伦敦中心区（Central London，即由City、Midtown、West End、Southbank及Docklands组成）写字楼市场吸纳量为110万平方英尺，高于10年月度平均值100万平方英尺。不过，前11月累计吸纳量为740万平方英尺，仍远远低于10年年度平均值1220万平方英尺。

　　供应量方面（Availability），11月份已保持相对稳定在2620万平方英尺的水平，但仍然比10年平均值高出不少（1540万平方英尺）。不过，由于有较高的吸纳量，11月份已洽谈但尚未完成的交易（Under Offers）数量环比下降11%，这部分约有将近450万平方英尺，高于10年均值320万平方英尺。

　　写字楼投资方面，疫情抑制海外出行和投资，交易额相较疫情前仍处于低位，但相较2020年，2021年已有较大程度的好转。了解到，2021年前11月交易额累计达到78亿英镑，而2020年同期仅为48亿英镑。

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万科A股票行情：

（诊股日期：2022-01-28）

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：回落整理中且下跌有加速趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共269家主力机构，持仓量总计8.18亿股，占流通A股8.42%

综合诊断：万科A近期的平均成本为20.55元，股价在成本下方运行。多头行情中，目前处于回落整理阶段且下跌有加速趋势。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。