投资要点
事件：5月27日，上海市住房和城乡建设委员会等四个部门联合发布了优化房地产市场稳定健康发展政策措施通知，提出调整优化住房购买政策，支持合理住房需求，优化住房信贷政策，支持“旧”，优化土地和住房供应政策措施。
作为第一个响应517新政的一线城市，上海从多个角度放宽了限购政策，大幅降低了首付比例和抵押贷款利率。
限购:《通知》提出(1)非上海居民购房所需缴纳的社保或个人所得税年限由调整为“连续缴纳3年以上”(原5年以上)；南北转型等重点地区的非上海人才购房调整为“连续缴纳2年以上”(原3年以上)；(2)非上海单身人士购房面积扩大至“外环外新房+全市二手房”(原为“外环外新房+外环外二手房”)；(三)二孩以上多子女家庭，你可以再买一套房子；（4）取消离婚购房合并计算住房数量的规定；调整住房赠与规定，赠与住房不再计入赠与人拥有的住房数量；（5）企业为员工购买小型二手住房的，不再限制购买住房数量。
信贷政策:《通知》提出(1)商业贷款:第一套房贷利率调整为3.5%(原3.85%)，最低首付不低于20%(原30%)；第二套房贷利率调整为3.9%(原4.25%)，最低首付不低于35%(原50%)；(2)公积金贷款:首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元。家庭160万元。两套65万元，家庭130万元。两套65万元，家庭130万元。按100万元贷款、30年期、等额本息计算，利率从3.85%降至3.5%，月供198元，总利息7.1万元。
支持购房资格和购房能力，上海房地产销售有望迎来显著复苏。根据上海市住房管理局的销售数据，2023年上海市住宅商品房销售面积为1445万平方米，月均120万平方米。截至5月26日，2024年上海新房累计成交面积为390万平方米，同比-36.5%，月均仅80万平方米左右。供应较多，叠加需求较弱，给上海新房销售带来压力。我们认为放松购买限制等于释放增量购买资格，降低首付比例和抵押贷款利率等于降低购买成本和门槛，政策从购买资格和购买能力两个方面，预计将释放一批非上海购买力，同时更多的孩子家庭和离婚家庭购买限制也增加。这一政策有望显著提振购房需求，预计上海楼市将迎来复苏。
预计基本面复苏和机构房地产股欠配两种逻辑将产生共鸣，推动市场上涨。517新政策出台后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆迅速响应降低首付比例，许多核心城市降低抵押贷款利率。预计未来更多的城市将跟进和放松，预计房地产基本面复苏的预期将逐步实现。此外，此前机构继续低配置房地产股，在这一政策拐点之际，预计将推动增配资金继续进入房地产行业。在两条主线的逻辑共振下，我们判断这一轮市场还没有结束，未来还会有一段时间的上涨，建议积极参与。
投资建议：上海率先放松了一线城市的购买和贷款限制政策，超出了市场预期。预计未来将跟进更多的核心城市。随着供需政策的不断努力，房地产销售的基本面预计将触底稳定，加上机构房地产股票不匹配的逻辑，房地产市场预计将继续下去。苏州证券
1)财务稳定，土壤储存集中在核心城市的优质目标。推荐:保利发展、招商蛇口、滨江集团、华润置地、越秀地产、华发股份，：万科A；
2)拥有丰富优质持有型房地产资产，现金流有望边际改善的房地产企业。推荐：新城控股，金地集团，：龙湖集团；
3)物业公司：华润万象生活，保利物业，绿城服务，越秀服务；4)代建及中介公司：绿城管理控股，壳牌。
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