房地产反转时间到了吗?

一、全面取消限购时代已经到来

最近，整个房地产市场最大的消息来自成都。自4月29日起，成都商品房项目不再实施公证彩票选择，由企业独立销售；城市住房交易不再审查购买资格，相当于全面放开购买限制。

这具有很强的风向标意义。据统计，成都是2023年房价涨幅最高的城市，包括新房和二手房。在全国大幅下跌的市场中，成都不仅逆势上涨，而且涨幅第一，超过了北京、上海、深圳等一线城市。如果成都表现如此强劲，无法支撑放开限购，那么一线城市还远吗？

5月9日，杭州全面取消限购，买房落户，充满诚意。杭州是江浙最具活力的城市，每年人口流入20-30万。同日，西安也完全取消了限购。西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产情况可见一斑。

最近，一二线城市加大了放松限购的步伐。北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，成都完全取消了限购。有的一步到位，有的扭扭捏捏。

本周末，标题发人深省——“杭州西安全面取消限购意味着什么？限购时代即将结束？”截至5月9日，全国24个城市已全面取消限购，仅北京、上海、广州、深圳、天津、海南省尚未全面取消限购。)

在这样的预期下，我们的房地产行业近期集体飙升，20多家房地产上市公司涨停，万科一度涨停。本周四，万科在香港股市继续上涨13%。

二、取消限购能救房地产吗？

那么，这些放松购买限制政策的效果如何呢？从厦门、苏州、广州等以前放松购买限制的城市来看，短期脉冲后市场仍然疲软。可以看出，我们不能对放松购买限制有太大的期望。

5月10日晚，中国人民银行发布了《2024年第一季度中国货币政策实施报告》，对货币政策、存款利率、房地产金融等热点问题作出了新的判断，下一阶段的长期国债收益率。在房地产金融政策方面，报告提出，由于城市政策准确实施差异化住房信贷政策，更好地支持刚性和改善住房需求，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，研究消化存量房地产，优化增量住房政策措施，促进房地产市场的稳定健康发展。

三、房地产反转时间到了吗？

逆转有两种含义，一种是行业的逆转，另一种是股价的逆转，行业来自供求关系的变化，以及政策的推动。股价可以先于行业，也可能晚于行业，主要取决于芯片结构和多动能。

从行业的角度来看，首先要看土地供应。今年，全国征地并不悲惨。自20世纪90年代房地产商业化以来，除上海、杭州、成都、西安、合肥等少数城市外，南京、苏州等其他城市几乎没有出售土地。核心原因是什么？房地产企业没有钱。

房地产投资资金主要来自两个方面。首先，融资资金在这方面基本上被扼杀了。过去，所有靠滚雪球做大的房地产企业都爆炸了。自去年以来，只有一些超大型中央企业和地方国有企业仍有资金投资。经过23年一轮无差别的托底出让地块缓解地方经济困难后，地方国有企业的口袋基本被掏空；保利、厦门三宝、华发等大型央企，23年来投资激进，没有钱。招商、中海等相对稳定的投资，有钱但在全国暂停投资。

第二个方向是资金来自销售收款。稳健型房地产企业，开发贷款仅用于覆盖工程款，量入为出。但全国房地产销售情况，非常不乐观。目前销售的主要对手是二手房，全国二手房降幅基本为30-40%。三年前，一些核心城市的倒挂已经消失，可以上升的项目基本上有很大的折扣。折扣热潮过后，去化将回到起点。初步估计，我认为今年全国房地产销售的真实数据应该降低30-40%左右，不高。

四、谈政策

最近房地产大幅上涨的核心是政策。全国范围内的自由化限购+城市政策的购房补贴和监管。当我们看政策时，首先要看政策的核心是支持谁？我认为这不是一家房地产企业。主要有两个方向：一是避免房地产硬着陆造成的zf财政和金融稳定性破坏，二是保障建筑和民生。自20年以来，几乎所有60强房地产民营企业都雷霆万钧，zf别无选择。

自由化限购带来的不是总量的机遇，而是重点城市核心板块结构的机遇和结构性变化。采埃孚没有选择土地财政，而是发行了特殊的国债来消除地方债务，并放松了开发商与采埃孚之间的紧密联系，这正好表明力量点不是房地产。

后续会有其他好处吗？我认为会有，但没有关键措施。房地产的趋势是稳定的地位，zf的核心思想是什么都不做。土地财政的依赖将逐渐消除。

五、谈房企盈利

这里有两个逻辑。1、对于房地产开发项目，未来2-3年将确认收入和利润。今年确认的利润应为22年。2、融资利率作为一个超大的现金流行业，对房地产利润有很大的影响。

今年部分房地产企业Q1利润稳定，无非是这两个因素，24年低融资成本+21-22年项目结转利润。那么在接下来的三年里，报告只会越来越差。不可能逆转。

六、筹码结构

总的来说，大A应该没有比目前房地产行业筹码结构更好的方向，这也是目前房地产反弹的主要原因。

七、谈论机会和目标

正如我们上面所说，房地产还远未达到逆转的时刻，但低水平已经稳定下来。政策带来的核心城市结构机遇，而不是总体机遇。能够盈利和持续经营的是融资成本极低、前两年保持投资集中的房地产企业。有以下观点：

1、对与zf深度绑定的地方国有企业并不乐观。近两年来，强制性的非市场化托地严重恶化了这些企业的经营状况

2、对所有民营企业都不乐观。

3、对保利、厦门国贸、厦门建发、珠海华发、象屿等近两年高度扩张的企业并不乐观

4、对项目布局不在核心城市的房地产并不乐观。我说的只有10个核心城市，北京、上海、深圳、合肥、西安、成都、长沙、杭州、苏州、南京。

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