新城控股2021这半年：做深耕优土储 拓商业 稳财务

　　8月27日，新城控股（601155）（601155.SH）发布2021年半年报，期内，该公司整体经营业绩保持稳健，住宅与商业双轮驱动，为该公司平稳运行提供多层次保障。

　　总体来看，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属上市公司股东净利润43.06亿元，同比增长34.4%，截至报告期末，新城控股已售未结转面积为3485万平方米，未来营收及利润的结转保有空间。

　　在商业地产方面，上半年新城控股商业运营总收入39.38亿元，同比上涨近73%；新开业5座吾悦广场，截至6月底，吾悦广场已开业面积950.67万平方米，同比增长62.06%。截至8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市，在规模上位居行业前列。

　　在业绩保持增长的同时，新城控财务基本面亦保持稳健，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，现金短债比1.44倍，净负债率仅为60.48%。

　　在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，新城控股希望在深耕的区域内做大、做强，提供好的服务和产品，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升、开发能力的提升以及组织效能的提升，实现稳健高质量增长。

　　区域深耕土储优化

　　上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

　　新城控股保持了在温州、苏州、常州、西安等各地的发展优势，以位于温州瓯江口板块的新城瓯江湾项目为例，凭借突出的区位优势、完善的产品规划及硬核产品力，新城瓯江湾项目在5月、6月两月内接开3次盘，创造了单月成交8亿元的成绩，创下项目所在板块单月成交总金额的新纪录。

　　业绩的取得，与新城控股“地域深耕”策略息息相关，新城控股对区域深耕发展有着明确的策略要求，“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”，在此标准之下，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额得到了不断提升。

　　在土地市场上，新城稳步拓展土储规模，以延续在优势区域的发展后劲，期内在南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，上半年共新增土地储备61幅，新增总建筑面积1831.61万平米，平均楼面地价约3419.75元/平方米，与上半年平均售价10825元/平方米相比，保留了充分的利润空间。

　　在扩土储的同时，新城控股的土储结构也在悄然改变着，拿地层级得到提高，2020年全年，新城控股获取的项目中， 86%位于高潜力城市，而在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

　　截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，充裕且均衡的土储布局，既有利于分散市场风险，也为其下半年及未来发展提供了支撑。

　　双轮驱动财务护航

　　商业地产已是新城控股重要的业务标签，规模已经跻身行业前列。

　　截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；上半年新城控股商业运营总收入39.38亿元，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％。良好的商业运营是利润率的保障，今年上半年，新城控股物业出租及管理毛利率达到70.58%。

　　除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。下半年，新城控股将迎来商业开业潮，向着全年新开业吾悦广场30座、商业运营总收入85亿元的目标迈进。

　　商业地产的稳定发展既有利于提升公司评级带来融资成本的降低，同时也需要稳健的财务提供支撑，可以说，稳定发展的商业，是财务稳健的试金石也是压舱石。

　　截至半年期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%，维持行业低位。

　　流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

　　长期以来，新城控股在强化现金管控的同时优化资本结构，持续拓宽融资渠道。今年2月，发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券。

　　值得一提的是，在资产证券化领域，新城控股亦走在行业前列。今年7月，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

　　对于新城控股而言，设立信托基金并上市，是对商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，有利于拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构；有利于促进商业地产的轻资产化运作，提高商业地产开发运营能力。

　　稳健的表现，使得新城控股持续收获资本市场的认可。继国际三大评级机构在短短数月内纷纷上调新城控股的主体评级，7月16日，国内规模最大的评级机构中诚信国际旗下的中诚信亚太宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

新城控股股票行情：

● 短期趋势：弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。

● 中期趋势：有加速下跌的趋势。

● 长期趋势：迄今为止，共188家主力机构，持仓量总计17.03亿股，占流通A股75.52%